심형석 우대빵부동산연구소장①

“대출 규제 효과 일시적…기준금리 떨어지면 다시 오를 것”

반등 기미 보이던 지방 부동산엔 악재

아직 덜 오른 상급지 기축 단지 주목

광교·하남 등 중급지 신축 매수해야

[땅집고] 심형석 우대빵부동산 연구소장은 최근 땅집고와의 가진 인터뷰에서 “상반기에 서울 강남3구 등 상급지 중심으로 아파트 가격이 올랐고 그 다음은 상급지 10년차 안팎의 기축 단지와 중급지 신축 단지가 가격 상승세를 보일 것”이라고 했다.

심 소장은 금융권 대출 금리 상승, 유주택자 대출 금지 등의 규제 효과는 미미할 것으로 예상했다. 그는 “일시적으로 거래량이 줄어들 수 있으나 기준금리 인하를 기점으로 상승세가 다시 본격화될 것”이라며 “대출 규제는 오히려 서울 외곽과 지방 부동산 등에 타격을 줄 것”이라고 했다.

―상반기 서울 상급지 중심으로 집값이 크게 올랐는데, 향후 전망은.

“주거 선호지역, 소위 서울 도심이라고 할 수 있는 지역과 서울 외곽, 지방 등을 나눠서 살펴봐야 한다. 주거 선호 지역은 금융권에서 실시한 대출 규제 효과가 오래가지는 못할 것이다. 지난 정부 때도 15억원 이상 고가 주택 매입 시 대출을 전면 금지하는 규제가 나오고 딱 3개월만 수요를 차단하는 효과가 있었다. 이후 집값이 다시 올랐다.

올 연말에 기준금리 인하가 이뤄지면 그 시점을 계기로 주거 선호 지역은 다시 집값이 오를 것으로 예상한다. 반면, 서울 외곽이나 지방 같은 경우는 대출 규제에 따른 민감도가 상당히 높다. 대출을 규제하면 거래도 줄어들 가능성이 높다. 본격적으로 상승장에 들어설 시점이 더 늘어질 것으로 본다.”

―주택 구입을 고려하는 소비자라면 어떤 곳이 좋겠는가.

“서울 상급지 신축 아파트 가격은 많이 올랐다. 반면 기축 단지는 아직 덜 올랐다. 마용성(마포·용산·성동구)을 비롯해 광진구, 동작구 등은 전 고점 대비 아직 10~20% 낮은 단지들이 많다. 대출 규제를 가하면 저렴한 주택을 찾는 수요가 늘어날 수 있다. 10년 차 내외 단지를 눈여겨봐야 한다. 업계에서는 ‘상승으로 가는 길목에 가서 막는 게 좋다’는 말이 있다. 이미 오른 곳의 가격이 부담되면 다음으로 오를 곳을 미리 선점하는 방법이다. 여의도를 제외한 영등포구, 서대문구와 같은 지역 신축을 사는 것도 권장한다.”

―수도권에서는 어디를 눈여겨봐야 하나.

“경기 성남시 판교신도시나 과천은 가격이 제일 먼저 움직였고, 벌써 많이 올랐다. 그 다음 움직일 지역을 봐야 한다. 경기 남부권에서는 수원 광교신도시를 눈여겨봐야 한다. 광교나 용인 수지 쪽은 이미 매매 수요가 움직이고 있다. 신분당선 라인, GTX(광역급행철도) 라인, 반도체 벨트를 중심으로 오를 것으로 보인다. 서울 강동구와 맞붙은 하남도 아직 가격이 덜 올랐다. 30평대가 9억원 선이다. 그리고 마지막으로 과천 아래에 위치한 안양은 신축 공급이 많다. 안양·의왕에서 매물을 구하는 것도 방법이다.”

―지방 부동산 시장은 어떨까.

“전반적으로 추석 이후에도 수요 움직임은 크게 달라지지 않을 것으로 본다. 다만, 지방 시장도 다 제각각이라 균질하게 보기가 어렵다.

대구 수성구나 부산의 해·수·동(해운대·수영·동래구) 등이 대표적인 주거 선호지역이다. 이런 지역은 이미 실수요자들이 움직이고 있다. 대구 수성구도 주간 아파트 가격이 플러스로 전환했다. 기준금리 인하까지 이뤄진다면 주거 선호 지역은 올 연말부터 내년까지 장세가 좋아질 것으로 본다.”

―투자할 때 점·선·면 법칙을 강조했는데

“그렇다. 서울은 ‘면’ 기준으로 봐야 한다. 우리가 흔히 쓰는 강남3구, 마용성 등을 지칭하는 범위는 굉장히 넓다. 자치구 면적을 3개나 합친 단위다. 돌을 그냥 던져도 되는 곳이다. 범위는 넓지만 그만큼 수요가 많은 지역이다.

경기도는 선이다. 신분당선 라인, GTX 라인, 반도체 벨트 등 이런 ‘선’ 단위로 봐야 한다. 선 주변은 서울 만큼 오를 수 있다. 마지막으로 지방은 ‘점’이다. 투자 범위가 확 줄어든다. 지방 부동산 수요자나 투자자들은 구 단위가 아닌 동별로 초점을 맞춰서 매입하는 것이 바람직하다.”

글=박기홍 땅집고 기자