포스코이앤씨가 대구광역시 수성구 범어동 1번지에 하이엔드 주상복합 '어나드범어'를 5월 공급한다. 어나드범어 프로젝트는 2019년 대구문화방송(대구MBC)이 이전을 추진하며 매각한 사옥부지에 아파트와 주거형 오피스텔, 대형 상업시설을 개발하는 사업이다.
내년 1월 준공을 앞두고 공급되는 후분양 단지이며 부지 매각가만 4000억대 중후반에 달하는 대형 사업장이다. 증권사와 부동산 개발사, 유통사가 프로젝트금융투자회사(PFV)를 설립해 시행하며 포스코이앤씨가 시공을 맡았다.
하나컨소, 대구MBC 사옥부지 낙찰 '고급 아파트' 개발
어나드범어는 지하 6층~지상 33층 규모의 공동주택 604가구와 오피스텔 146실, 대형 상업시설을 신축하는 사업이다. 대구 수성구와 동구가 만나는 지점에 들어서며 기존에 대구MBC 사옥이 있던 곳이다. 2018년 대구MBC가 신사옥이전추진단을 결성하고 매각 주관사로 CBRE코리아를 선정하며 개발이 본격화됐다. 대구MBC는 적자 전환 등 경영난으로 인해 사옥 매각을 추진한 것으로 보인다. 영업손익은 2017년 –19억원으로 적자전환한 뒤 2018년 –61억원으로 확대됐다. 이후에도 영업손실이 지속됐고 2021년 296억원, 2024년 126억원 등을 기록했다.
대구MBC는 2019년 1월 사옥부지 매각 공고를 냈고 2월 입찰설명회를 열었다. 대구에서도 핵심 입지이고 단일 필지로 개발할 수 있기 때문에 많은 업체가 관심을 보였다. 5월 입찰에서 하나컨소시엄이 우선협상자로 선정됐다. 하나컨소시엄은 PFV를 설립해 대구MBC와 매매계약을 체결하고 개발에 나섰다.
PFV 구성사와 지분율(2023년 말 기준)은 최대주주인 모아종합건설(지분율 40.50%)을 비롯해 GS리테일(19.50%), 하나증권(15.10%) ㈜준(24.90%) 등이다. 하나증권이 프로젝트파이낸싱(PF) 등 금융을 주관하며 부동산개발사 모아종합건설과 ㈜준이 주거시설 개발을, GS리테일이 상업시설 개발을 각각 맡았다.
어나드범어는 2022년 9월(감리자 모집 공고) 기준 총사업비 1조1533억원의 대형 사업으로 대지비와 총공사비는 각각 6650억원, 3489억원이다.
대구MBC는 2019년 사옥부지 매각을 마치고 9월 범어동에서 욱수동으로 옮겼으며 MBC네거리로 불렸던 인근 교차로는 벤처밸리네거리로 이름이 바뀌었다.
2021년 9000억 본PF 조달 '본격화'
PFV는 착공을 앞두고 2021년 9월30일 하나증권 주관으로 9000억원 한도의 본PF 약정을 체결하며 자금을 조달했다. 본PF 구성은 △선순위 7500억원 △중순위 1200억원 △후순위 300억원 등이다. 선순위에는 하나은행, 중소기업은행, 새마을금고중앙회 등 9개 대주가 참여했고 중순위에는 하나캐피탈, 하나생명보험, 롯데카드 등 9개 대주가 후순위에는 2개 대주가 참여했다.
연간 본PF 실행액은 △2021년 5490억원 △2022년 5940억원 △2023년 6980억원 등이다. 금리는 2021년 기준 선순위 4.05~4.30%, 중순위 5.80%, 후순위 6.20% 등이다. 다만 레고랜드 사태로 PF 유동화가 어려워진 이후로 선순위 금리가 상승했으며 2022년 4.30~6.33%, 2023년 4.30~6.85% 등이다. 중순위, 후순위는 금리 변화가 없던 점을 볼 때 일부 선순위 대주와 변동금리 약정을 체결한 것으로 보인다.
공사가 한창 진행 중인 만큼 본PF 실행액은 더욱 증가했을 것으로 예상된다. 중순위 대주 중 하나인 에이블범어원(KB증권의 유동화전문회사)은 대출 실행을 위해 2021년부터 10월부터 450억원의 자산유동화단기사채(ABSTB)를 발행했으며 올해 1월 15회차를 발행한 것으로 확인됐다. ABSTB는 만기인 2026년 2월8일까지 19회 롤오버되는 구조다.
포스코이앤씨는 2022년 12월 착공에 들어가 내년 1월 준공 목표로 공사를 진행 중이다. 도급액은 3286억원이며 1월 말 기준 공정률은 53.7%이다. 본PF에 책임준공을 약정하며 대출 성사를 도왔다.
포스코이앤씨 관계자는 "5월 분양을 앞두고 시장 상황을 고려해 분양가를 책정하는 단계에 있다"며 "식사, 빨래, 청소뿐 아니라 비서와 아카데미 서비스를 더한 컨시어지 도입을 예정하는 등 차별화된 하이엔드 단지로 공급할 것"이라고 말했다.
나영찬 기자
