- 아파트 대체재로 2021~2022년 인기 절정… 이후 세금, 시장 침체하며 추락
- 상반기 아파트 가격 급등, 최근에는 6.27대출 규제 수혜로 관심
끝 모르게 추락하던 서울 오피스텔 시장이 올해 변화가 나타나기 시작했습니다. 거래가 늘어나는가 하면 매매가격 지수도 미미하지만 조금씩 상승하고 있기 때문입니다.
부동산시장 분석업체 부동산인포가 한국부동산원 건물용도별 건축물거래현황 데이터를 분석한 결과 올 상반시 서울 오피스텔은 총 9,674호가 거래됐습니다. 2022년(1만 6,167호) 이후 3년 만에 가장 많은 거래량에 해당합니다.
지난해 1,411실 분양…2018년의 6.9% 수준에 불과
지난 2~3년 오피스텔 시장은 최악이었다고 해도 과언이 아니었습니다. 2022년까지 이어졌던 시장 호조세는 2023년부터 급격하게 나빠졌습니다. 수급 상황도 좋을 수가 없습니다.
부동산R114에 따르면 지난해 서울에서 분양된 오피스텔은 1,411실에 불과합니다. 2020년까지 연간 1만 실이 넘는 물량이 분양됐었는데 2021년 이후로는 1만 실은커녕 2023~2024년에는 2,000실도 분양이 안됐습니다.
분양이 이러니 입주 상황도 좋을 수가 없습니다.
2023년까지 1만 실 이상 오피스텔 입주가 있었는데 2024년부터 입주물량이 급감했고, 올해는 연말까지 강남구 청담동 디아포제청담522, 동대문구 이문동 이문아이파크자이 등을 포함한 총 4,456실이 입주할 예정입니다.
내년부터는 입주물량이 더 급감해 2,000실도 안 되는 물량이 입주할 예정입니다.
아파트 가격 급등에 아파트 대체재로 큰 인기… 세금 규제 강화되며 인기 추락
2021~2022년은 부동산 시장의 호황기로 꼽힙니다. 오피스텔도 큰 인기를 누렸던 시기인데요.
이때 오피스텔이 인기를 누렸던 가장 큰 이유는 아파트 시장의 호조와 관계가 있습니다.
아파트 가격이 빠르고 크게 오르면서 오피스텔로 눈을 돌리는 이들이 급증했기 때문입니다. 같은 면적의 아파트보다 저렴한 오피스텔 가격과 아파트와 거의 동일한 구조(4베이, 방3개 욕실2개 등)는 실수요자들이 오피스텔로 눈을 돌리게 했습니다.
분양시장에서는 청약통장도 필요 없고, 전매도 가능하자 투자자들이 몰리면서 수백 대 1 경쟁률은 기본이었습니다.
이처럼 오피스텔 시장이 과열되자 정부가 칼을 빼 들었습니다. 세금으로 규제에 나선 것입니다.
2020년 8월 12일 이후 취득하는 오피스텔은 주거용으로 사용하면 세법상 주택으로 간주하게 됐습니다. 이에 따라 취득세, 양도세는 물론 종부세를 합산하는 과정에서 오피스텔이 영향을 끼치게 됐습니다. 이전까지는 어떤 용도로 사용하든 주택으로 간주하지 않았습니다.
또한 급격하게 금리가 오르며 2023년부터는 서울 아파트 시장 분위기가 침체로 바뀌자 오피스텔은 아파트 대체재로의 인기를 더 이상 기대할 수 없게 됐습니다. 세금 문제까지 걸림돌이 되면서 급격하게 인기가 떨어졌습니다.
이후 오피스텔 시장이 지나치게 위축됐고, 서울 부동산 시장은 아파트 공급 감소 문제까지 불거지면서 주택(혹은 주거상품) 공급 확대 일환으로 오피스텔 규제 완화가 이뤄지게 됐습니다.
2023년에는 오피스텔에 발코니 설치가 허용됐고, 2024년에는 전용면적 120㎡ 초과 오피스텔도 바닥난방 설치가 허용됐습니다.
또한 주택 포함 불만이 계속되자 전용 60㎡이하, 수도권 6억 원, 지방 3억 원 이하 최초 분양 오피스텔은 주택 수에 포함하지 않게 됐습니다. 다만 이런 조치에도 불구하고 올해 시작 할 때만 해도 오피스텔은 침체에 머물러 있었습니다.
상반기 아파트값 반등에 오피스텔 관심 증가… 6.27대출 규제 상대적 수혜
서울 아파트값은 2월 강남권을 중심으로 토지거래허가구역 해제가 있은 후 분위기가 달라지며 강남권에서 도심 등으로 가격 상승이 확산됐습니다. 지난 2021~2022년 기록했던 신고가를 갱신하는 곳들이 연이어 나오기도 했습니다.
상황이 이렇게 되자 오피스텔 시장도 반응이 나타나기 시작했습니다.
지난 2020년 1월 이후 오피스텔과 아파트 매매가격지수 추이를 보면 아파트 매매가격지수가 상승 또는 호조일 때 오피스텔 매매가격지수도 이전보다 상승하는 것을 볼 수 있습니다.
올 상반기 서울 아파트 매매가격지수는 지수 100을 상회하며 반등에 성공했고, 이에 오피스텔도 느리지만 지수 100에 근접해 가고 있습니다.
상승 거래도 나왔습니다. 강남구 청담동 아노블레81 오피스텔 전용 49.69㎡는 13층 물건이 2022년 13억 원에 거래됐지만 지난 2월에는 15층 물건이 17억 5,000만 원에 거래됐습니다. 강남구 도곡동 타워팰리스 전용 121.5㎡도 2022년 29억 원에 거래됐었는데 올해는 32억 원에 신고가를 썼습니다.
아파트 가격 상승 이외에도 최근 실시된 6.27대출 규제도 오피스텔 시장을 자극하고 있습니다.
6.27대출 규제는 서울을 포함한 수도권 아파트의 주택 담보대출 한도를 최대 6억 원으로 제한하는 것을 골자로 합니다. 하지만 오피스텔은 주택 담보대출 대상이 아닌 부동산 담보대출 대상이라 대출받기가 한층 여유가 있습니다. 물론 DSR 3단계 등은 고려해야 하겠지만 장점은 분명한 셈입니다.
이뿐만이 아닙니다. 수년째 급감한 오피스텔 공급은 희소성을 키워 가치가 높아질 수 있게 만들었습니다. 이러한 정황들로 오피스텔 침체가 바닥 찍었다는 평가가 나왔습니다.
하지만 지금의 상황이 마냥 편한 것 만은 아닙니다. 여전히 오피스텔의 주택수 포함은 껄끄러운 부분이고 아파트를 대체하기에 주차나 상품적인 부분에서 불편한 점이 많기 때문입니다.
또한 대출 규제 이후 아파트 시장이 관망세가 확산되고 있다는 점도 오피스텔 시장을 불안하게 하고 있습니다.
부동산인포 관계자는 “오피스텔 시장이 지난해와 달라진 것은 사실입니다. 다만 모든 오피스텔이 다 좋은 것은 아닙니다. 역세권, 직주근접 혹은 학생 등 철저한 임대수요 분석을 바탕으로 선택해야 합니다”라면서 “아파트 시장의 관망세도 더 길어지면 상승세가 꺾일 수 있고 이는 오피스텔 시장에도 영향을 줄 수 있어 불투명한 부분도 존재하니 주의가 필요합니다”라고 말했습니다.
