어디는 1억, 어디는 미분양?

평당 1억 넘어도 완판! 혜택줘도 미분양! 바로 서울과 지방의 청약 분위기예요. 어떻게 이 정도까지 극과 극일까요?

어디가 1억임?

지금 가장 핫한 곳이죠. 포제스 한강입니다. 이름부터 한강뷰예요. 기본은 먹고 들어간다는 의미죠. 위치를 볼까요?

워커힐 호텔 옆이에요. 예전 한강호텔 부지에 지어져요. 그럼 여기가 얼마일까요?

평당 분양가가 1억 1500만원으로 책정됐어요. 3.3㎡당 1억이 넘는단 거예요. 그럼 전용 84㎡가 32억~44억원대, 전용 115㎡ 52억∼63억원대, 펜트하우스인 전용 244㎡는 150억∼160억원선이에요. 강남 한복판도 아닌데 떡 벌어질 가격이죠?

주변 아파트 시세가 얼마냐면, 광나루 현대 아파트 전용 84㎡가 12∼14억원 선이에요. 엄청난 차이죠. 근데 포제스 한강 청약이 전타입 완판됐어요. 평균 경쟁률은 약 10대1이에요.

어디가 미분양임?

이번엔 대구로 가볼게요. 이곳은 '미분양 무덤'으로 불려요. 작년 11월 기준, 대구 미분양 주택은 1만328개로 전국에서 가장 많았어요. 이 중 악성 미분양(다 지어졌는데도 주인이 안 나타남)이 9.84%를 차지할 정도예요.

현재 대구에서 '혹시 이게 터지면 어쩌나' 불안감이 떠돌고 있어요. 바로 부동산 프로젝트 파이낸싱(PF) 채무불이행이에요.

잠깐!

PF는 금융사가 건설사의 사업성을 보고 돈을 빌려주는 거예요. 즉, A 건설사가 아파트를 짓는다고 할 때 '나중에 이자까지 쳐서 갚을 것 같네?'란 수익성이 보이면 돈을 빌려주는 거예요. 그럼 A 건설사는 분양이 완판되어야 계약금+중도금으로 돈을 갚아요. 대구처럼 미분양이 나면? 부도가 날 수 있는거죠.

현재 대구가 심각한 이유, 악성 미분양의 악순환 때문이에요. 완공이 됐는데도 미분양이 난다면 사람들은 생각하죠. '저 아파트 뭐 문제있는 거 아냐?', '가치가 별로 없는 곳인가 보네' 라며 점점 해당 아파트에 대한 인지도는 떨어집니다.

실제 대구 수성구의 후분양 아파트 ‘빌리브 헤리티지’ 미분양 물량(121가구)이 최근 공매로 넘어갔어요. PF 대출 만기를 연장하지 못해서예요. 놀라운 건, 수성구는 대구의 강남으로 불리는 곳이에요. 입지가 떨어진 외곽 지역이 아니란 거예요. 지방의 부동산 위기가 얼마나 심각한지 느껴집니다.

왜!

당연히 서울이니까, 분양가가 높은 건 굳이 설명이 필요 없어요. 그래서 서울-전국의 분양가 추이를 가져와봤어요. 조금씩 오르는 건 비슷한데, 서울의 경우 작년 10월 이후 급격히 치솟아요.

'오늘이 가장 싸다'는 말이 나올 정도로, 분양가가 왜이리 오르는 걸까요?

기본적으론 시멘트 등 원자재 가격이 오르면서 공사비 인상, 땅값 상승 등이 분양 가격에 반영되기 때문이에요. 두 번째 이유는 분양가상한제 폐지예요.

작년 1·3 부동산 대책에서 강남 3구+용산구를 제외한 서울·경기 주요 지역이 규제지역에서 해제됐는데요. 그러면서 주변 시세보다 낮게 분양하는 분양가 상한제 적용을 받지 않게 된 거예요.

위에서 말한 평당 1억 넘는 포제스 한강, 강남도 용산도 아니죠? 그래서 분양가에 제한이 없어요. 이런저런거 따져서 1억 넘게 매겼는데도 완판될 정도로 수요가 있어요. 그럼 눈치보던 다른 지역도 '어랏, 불황이다 뭐다 해도 고급 아파트는 잘 팔리네?'라며 분양가를 올릴 수 있어요. 그러면서 평균은 계속 올라가겠죠.

비교할만한 것이, 지난 26일 모집공고가 난 서초구 ‘신반포 메이플 자이’예요. 서초구니 분양가상한제 적용을 받아요. 그래서 평당 분양가가 6705만원이에요. 서울 끝자락 포제스 한강보다 훨씬 저렴하죠.

물론, 비싸다고 무조건 사람이 몰리는 건 아니에요. 포제스 한강처럼 한강뷰에 럭셔리 컨셉 등의 상품성이 있어야 완판 되지만 그렇지 않으면 당연히 외면받아요.

대표적인 게 상도 푸르지오 클라베뉴예요. 상도라고 하면 혹 할 수 있으나 실제로 임장 가보면 헉 소리가 나와요. 엄청난 언덕에 역세권도 아니에요. 근데 분양가가 약 13억이에요. 역시나... 미계약 사태가 벌어져 여러 차례 무순위 청약 중이에요.

# GTX-A 호재 들썩?

GTX) A·B·C 노선을 연장하고 D·E·F 노선을 신설하기로 했어요. 수혜지 집주인들은 대규모 교통 호재에 매물 호가를 높이는 등 집값 상승을 기대하고 있지만, 정작 거래가 늘거나 가격이 상승하진 않고 있네요. 교통 호재가 부동산 시장 한파를 넘어서지 못하는 모양새예요.

# 노량진 1조원대 승자는?

노량진뉴타운 재개발사업 가운데 규모가 가장 큰 '노량진1구역'의 시공권 경쟁에서 삼성물산과 포스코이앤씨가 다시 맞붙을지 관심이 쏠려요. 새해 첫 마수걸이 수주를 위해 부산시민공원 촉진2-1구역 재개발 입찰에서 총력을 다했던 두 대형사가 다시 대결하는 구도가 예상되는데요. 부산촉진2-1구역은 지난 27일 시공사로 포스코이앤씨를 선정했어요.

# 3월부터 청약제도 개편

3월 말 청약제도가 대대적으로 개편됩니다. 체감상 정말 많은 것들이 달라질 거라는데요, 지난해 정부가 발표한 ‘저출산 극복을 위한 주거지원 방안’을 적극 반영했다는 것이 특징이죠.

# 헬리오시티, 마이너스 2억?

헬리오시티 전용 59㎡가 6일 16억 4000만원에 거래됐어요. 지난해 12월 같은 면적이 16억 6000만~17억 4200만원을 기록했지만, 불과 한 달 새 2000만~1억 200만원 가까이 가격이 내린 거예요. 올 들어 송파구 대단지들이 서울에서 거래가 가장 활발한 단지 상위권에 대거 이름을 올렸는데요. 거래가 활발하게 일어나면서 가격 변동 폭이 커졌어요.

# 방배동 일어나나요?

부동산시장 침체에도 서울 방배지역의 재건축 사업이 순항하고 있어요. 강남·서초 지역에 비해 낙후됐다는 평가를 받아온 방배동 일대가 환골탈태해 '전통 부촌'의 명성을 되찾을지 관심이 모아지는데요, 현재 방배동 단독주택 재건축은 5~7·13~15구역 등 6개 진행 중이에요.

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