세입자, 경·공매 후 보증금 가장 먼저 받는다..정부, 우선권 양보

기사내용 요약
기재부, '전세사기 피해 방지방안' 후속조치
임차인, 임대인 동의 없어도 미납조세 열람
임차 중 집주인 변경…국세우선원칙 명확히
확정일자 후 당해세만큼 보증금 우선 변제

[세종=뉴시스]옥성구 기자 = 정부가 전세사기 피해 최소화를 위해 경매나 공매로 넘어갔을 때 우선 변제되는 종합부동산세나 재산세 등의 범위만큼 세입자가 보증금을 가장 먼저 받을 수 있도록 우선 변제권을 양보한다.

또한 임대인과 임차인의 정보 불균형을 해소하고자 임차인이 계약일부터 임차 개시일까지 임대인의 동의 없이 미납조세를 열람할 수 있도록 시행령을 고치기로 했다.

기획재정부는 28일 '전세사기 피해 방지방안'의 국세 분야 후속조치를 발표했다. 이는 정부가 지난 1일 발표한 '전세사기 피해 방지방안'에서 계약 단계와 임차 단계, 경매 또는 공매 단계의 실효성 등을 높이기 위한 개선책이다.

우선 기재부는 전세사기의 가장 큰 원인인 임대인과 임차인 간의 정보 비대칭을 고치기로 했다. 현재는 임차 희망인이 계약 전에 임대인 '동의'를 받아 부동산 소재지 관할 세무서장이나 지자체장에게 미납조세 열람 신청을 해야 확인 가능하다.

이를 개선하기 위해 기재부는 임차인이 '계약일부터 임차개시일까지의 기간' 동안 임대인 동의 없이 미납조세가 열람 가능하도록 국세징수법을 개정하기로 했다. 계약 단계에서 미납국세 열람제도의 실효성을 강화하기 위한 방침이다.

개선안이 시행되면 임차인은 임대차계약서를 지참해 세무서장 등에 미납조세 열람을 신청해 확인할 수 있으며, 세무서장 등은 열람 사실을 임대인에게 통보하게 된다. 국세는 관할 세무서뿐 아니라 전국 세무서에서 열람할 수 있도록 바뀐다.

다만 임대인의 개인정보보호 차원에서 계약 전에는 동의 없이 미납조세 열람이 불가능하다. 이와 함께 주택임대차보호법에 따라 최우선 변제받는 일정액 이하 보증금을 초과하는 임차인에게만 동의 없는 미납조세 열람이 가능하도록 했다.

또한 임차 단계에서 임대인이 바뀔 경우 국세 우선원칙을 명확히 했다. 현재는 주택 임차 중에 임대인이 변경되면 국세와 임차보증금 간 변제 순서에 대한 명시적 규정이 없고, 대법원 판례에 따라 집행하고 있다.

대법원 판례는 종전 집주인의 체납세금 한도 내에서만 새로운 집주인의 체납세금 범위에 대해 국세를 우선 적용할 수 있다고 설명한다.

즉 새로운 집주인의 체납세금이 훨씬 많더라도 변제 순서에서 종전 집주인의 체납세금 범위를 제외하고 임차인의 보증금이 우선시 되는 것이다. 새로운 집주인의 나머지 체납세금은 임차인 보증금 다음으로 밀린다.

기재부는 이 부분을 국민들이 일부 오해하고 있다고 보고 쉽게 알 수 있도록 대법원 판례 내용을 국세기본법에 명확히 반영하기로 했다.

[세종=뉴시스] 당해세 우선 예외 적용 방식. 2022.09.28. (자료=기재부 제공) *재판매 및 DB 금지

아울러 경매 또는 공매 단계에서 임차인의 보증금 피해를 최소화할 수 있는 개선방안도 시행한다. 전세 확정일자 이후에 발생한 종부세와 재산세와 같은 당해세 범위만큼 임차인 보증금을 우선 변제할 수 있도록 하는 내용이 골자다. 당해세는 그 해에 세법에 따라 세액이 확정돼 내야 하는 세금을 말한다.

현행 국세기본법은 집이 경매 또는 공매로 넘어갔을 때, 국세 법정기일과 임차권 확정일자 중 빠른 것부터 변제하도록 규정하고 있다. 다만 당해세는 법정기일과 관계없이 우선 변제를 원칙으로 한다.

기재부는 이를 개선해 경매와 공매 시 임차권의 확정일자 이후 법정기일이 성립한 당해세 배분 예정액은 세입자의 주택임차보증금에 배분하도록 했다.

가령 경매와 공매로 인한 배분 총액이 5억원이고 법정기일이 늦은 당해세가 1억원이라고 하면, 현재는 당해세 1억원부터 변제되지만 이를 개선해 임차인의 보증금 1억원 부분에 대해 우선 변제될 수 있도록 양보한다는 것이다.

그 이후에는 변제 순서대로 저당권과 남은 보증금, 당해세 순으로 배분된다. 만약 더 이상 배분될 금액이 없으면 정부는 당해세에 해당하는 금액을 임대인의 다른 재산을 압류하거나 소득을 징수하는 방식 등으로 회수하겠다는 방침이다.

당해세 우선 원칙의 예외는 그 범위만큼만 임차인 보증금에 우선 변제권을 양보하는 것이기 때문에 저당권 등 그 외 다른 권리에는 영향을 미치지 않는다. 아울러 변제 순서만 바꾸는 것일 뿐 임대인의 세납 체금액이 소멸되는 것은 아니다.

기재부는 이같은 내용의 개정안이 다음 달 중 의원입법을 통해 국회에 제출되도록 협의해 나간다는 계획이다. 기재부는 미납조세 열람 시행령 개정이 필요해 내년 1분기 중, 나머지는 내년 1월부터 시행될 수 있을 것으로 보고 있다.

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