사업성 높은 '신월곡1구역', 한화건설 왜 발 뺐을까

[머니S리포트 - 미아리 텍사스로 불리던 곳, 아파트 불 언제 켜질까] (3) 한화도 조합에 100억 대여

[편집자주]도시정비사업(재개발·재건축)에서 시행사인 조합이 시공사의 자금에 의존해 많은 의사결정권을 빼앗기는 것은 흔한 사례다. 세입자 이주 보상이나 영업권 보상 등 이해관계가 더욱 복잡하게 얽힌 재개발 사업의 경우 이 같은 문제점이 극단적으로 사업을 지연시키거나 좌초시키기도 한다. 서울의 마지막 윤락가로 남은 '미아리 텍사스'를 사업지 일부로 포함하고 있는 '신월곡1구역 도시환경정비사업'은 2006년 조합 추진위원회가 설립된 후 15년 만인 2020년 8월 사업시행계획인가를 받았다. 하지만 다시 2년여가 흐른 현재까지 관리처분계획인가가 지연되고 있다. 17년째 혼탁한 사업 진행 과정으로 여러 소송을 겪으며 조합원들은 지칠대로 지쳤고 '온전한 시행'을 주장하는 이들은 힘겨운 싸움을 계속하고 있다. 오로지 제대로 된 계약서조차 쓰지 못한 시공사(롯데건설) 만이 꿋꿋하다.

◆기사 게재 순서
(1) [르포] 누가 이들을 지치게 하나… 17년째 표류한 '신월곡1구역'
(2) 정비사업 '트러블메이커' 된 롯데건설… 수주 실적도 주춤
(3) 사업성 높은 '신월곡1구역', 한화건설 왜 발 뺐을까

서울의 마지막 윤락가로 남은 미아리 텍사스를 철거하고 주상복합을 짓는 '신월곡1구역 도시환경정비사업'이 관리처분계획인가를 앞두고 한화건설(현 '한화 건설부문')의 시공계약 의사 철회로 새로운 복병을 만났다. 2009년 1월 정비구역으로 지정된 신월곡1구역은 같은 해 12월 롯데건설·한화 컨소시엄인 '롯데·한화 베스트사업단'을 시공사로 선정했다.

이후 조합은 세입자 이주비와 영업권 보상 협의 등으로 자금조달 문제를 겪었으나 12년 만인 2020년 8월 사업시행계획인가를 받아 사업을 본궤도에 올렸다. 하지만 2021년 12월 관리처분인가를 신청하고 9개월이 지난 올 9월 한화가 돌연 컨소시엄 탈퇴를 요청해 사업 진행에 어려움을 가중시키고 있다는 지적이다.

조합은 롯데건설이 관련 권리·의무를 승계하고 업무를 계속하는 데 동의함에 따라 사업 일정, 특히 현금청산금 조달에 차질이 발생하지 않도록 처리하겠다는 입장이다. 후속 업무는 민법상 상호 합의해 진행할 예정이라고 조합은 밝혔다. 하지만 비상대책위원회는 기존의 시공사 컨소시엄 계약이 파기되는 경우 현행 '도시 및 주거환경정비법'(이하 '도시정비법')에 따라 새로 경쟁입찰을 진행해야 한다고 주장하고 있다.

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한화건설, 왜 철수했나

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현행 도시정비법 제29조(계약의 방법 및 시공자 선정 등)는 공사도급계약을 체결하는 경우 계약업무 처리기준 제35조(국토교통부 장관 고시)에 따라 입찰조건을 정해 조달청 전자조달 입찰방법의 입찰공고와 설명회 등을 거쳐 총회에서 경쟁입찰을 진행해야 한다고 명시하고 있다. 비대위는 롯데건설이 단독 시공사 지위로 도급계약서를 승인한 안건에 대해 조달청의 입찰공고가 없었을 뿐 아니라 경쟁입찰이 아니기 때문에 무효라고 주장했다.

한화는 물가와 건설자재비 상승의 이유로 컨소시엄 탈퇴를 요청했다고 밝혔다. 한화 관계자는 "원자재가격 상승으로 해당 사업의 사업성이 떨어진다고 판단했다"고 계약 철회 사유를 설명했다. 다만 이 같은 한화 측의 입장만으론 설명이 부족한 부분이 있다.

신월곡1구역은 면적 5만5112㎡, 용적률(대지면적 대비 건물 연면적 비율) 680%의 상업지역으로 47층 아파트 2244가구, 오피스텔 498실, 생활숙박시설 198가구 규모의 주상복합을 짓는 사업이다. 조합원은 400여명으로 일반분양비율이 높아 분양 시 높은 개발이익이 예상된다.

하지만 신월곡1구역은 보상 협의 지연 등의 사유로 2009년 시공사 선정 이후 사업시행인가가 고시된 2020년까지 유효한 조합원 총회가 단 한 차례도 열리지 않아 12년째 도급계약서에 서명을 못했다. 한화건설은 최대주주인 한화에 흡수합병된데다 현재 진행 중인 여러 개발사업에 역량을 집중하기 위해 시공권을 포기했다고 밝혔지만 궁극적으론 사업 장기화에 따른 피로감이 원인이란 게 건설업계의 중론이다.

조합은 이 같은 이유로 시공사 교체를 추진하기도 했지만 소송과 새로운 입찰 과정 등에서 사업 지연이 불가피해 무산됐다. 조합이 롯데건설로부터 차입한 사업비는 기존 749억원에 달하고 지난 10월12일 임시총회에서 추가로 2500억원의 금전소비대차 계약을 체결하는 데 합의가 됐다.

한화도 신월곡1구역 조합에 그동안 100억원(원금 기준) 이상의 자금을 대여했다. 조합은 상환금액의 약 5%에 해당하는 5억원을 지난 10월 한화건설에 상환키로 했다. 나머지 95억원은 사업비 대출 약정에 따른 대출금 최초 인출일로부터 15일 경과 이전이나 2023년 5월31일 가운데 더 빠른 날까지 상환해야 한다.

상환일 도래 이후에는 연 9% 연체이율을 적용하고 대여금 상환 불가 때는 롯데건설이 자금을 조달해 지급하기로 했다. 한화 관계자는 "해당 대여금 약정에는 법적 문제가 없다"면서 "5억원을 상환받았는지 여부에 대해선 내부 규정상 답변할 수가 없다"고 말했다.

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