서울 송파구 잠실주공5단지 재건축
임대주택 위치 문제 서울시 제동
소셜믹스 정책 두고 찬반 갈려
서울 송파구 잠실주공5단지 재건축을 둘러싸고 ‘소셜믹스’(분양·임대 혼합 주택) 논란이 거세지고 있다. 서울시가 정비계획 통합 심의 과정에서 “한강 변 주동에도 임대주택을 배치하라”고 요구하면서 조합원들이 반발하고 있다. 서울시는 임대주택에 대한 차별을 없애기 위한 방침이라는 입장이지만, 조합원들은 “사실상 재산권 침해”라고 주장하며 강하게 맞서고 있다.
서울시는 최근 정비사업 통합심의위원회에서 잠실주공5단지 재건축 계획안을 심의했으나, 스카이브리지 구조 안전성과 임대주택의 한강 변 배치 문제를 이유로 보류했다.
조합이 제출한 기존 계획안에서는 임대주택이 대부분 단지 내 저층부와 비선호 동에만 배치되어 있었고 한강 변에 인접한 주동에는 임대 물량이 전혀 포함되지 않았다. 서울시는 이를 두고 “소셜믹스 정책의 취지에 어긋난다”라고 지적하며 한강 변 주동에도 임대주택을 포함할 것을 요구했다.
소셜믹스란 한 단지 내에 분양주택과 임대주택을 함께 지어 특정 계층 간의 차별을 줄이고 사회적 통합을 이루는 방식을 말한다. 과거에는 임대주택을 단지 내 특정 건물에 몰아 짓는 경우가 많았으나, 최근 들어 서울시는 임대주택을 단지 전체에 고르게 배치하는 정책을 강조하고 있다. 이는 주거 환경의 평등성을 높이고 임대주택 입주민들이 분양주택 거주자와 같은 주거 여건을 누릴 수 있도록 하기 위함이다.
서울시는 한강 조망권과 접근성을 특정 계층이 독점해서는 안 된다는 입장을 고수해 왔다. 오세훈 서울시장은 지난 2022년 “공공주택 소셜믹스의 완전한 구현”을 목표로 임대주택의 저층 배치와 조망권 배제를 차별의 대표적인 예시로 꼽고 이를 개선하겠다고 선언했다. 실제로 시는 롯데캐슬 이스트폴 등 일부 신축 아파트의 한강 조망 세대를 공공 임대 물량으로 제공한 사례를 들어 이번 정책의 당위성을 주장하고 있다.
조합 측은 서울시의 요구를 일정 부분 수용하겠다는 입장이다. 정복문 잠실주공5단지 조합장은 “한강변 동에 임대주택을 배치해도 조합원이 한강 조망 주택을 분양받는 데 큰 문제가 없다”라며 “서울시의 의견을 반영해 심의 절차를 다시 진행하겠다”라고 밝혔다. 그러나 조합원들의 반발은 여전히 거세다.
문제는 조합의 수익성이다. 일반적으로 한강 변 주동에 배치되는 세대들은 희소성과 조망권 프리미엄으로 인해 가격이 높게 책정된다. 같은 평형이라도 한강 조망 여부에 따라 수억 원 이상의 가격 차이가 발생하기도 한다. 예를 들어 서울 반포 래미안원베일리의 경우, 한강 조망권을 자랑하는 세대는 일반 정원 뷰 세대보다 20억 원 이상 비싸게 거래되고 있다. 조합원들 사이에서는 한강 변 임대주택 배치가 조합의 분양 수익을 크게 감소시키고 준공 후 조합원의 재산 가치에도 부정적인 영향을 미칠 수 있다는 우려가 나온다.
한강 조망권 배치 논란은 단순히 잠실주공5단지에 국한되지 않는다. 최근 용산정비창 전면 1구역의 수주전에서도 시공사들이 “조합원 세대 100% 한강뷰”를 내걸고 경쟁에 나서는 등 한강 변 조망권은 정비사업의 핵심 요소로 자리 잡고 있다. 전문가들은 서울시의 소셜믹스 정책이 지나치게 기계적으로 적용될 경우 사업 지연 및 소송 등으로 이어질 가능성을 경고한다.
임대주택 한강 변 배치와 관련한 의견은 크게 나뉜다. 소셜믹스를 지지하는 입장에서는 모든 동에 임대주택을 골고루 배치하는 것이 사회적 통합을 위한 불가피한 선택이라고 주장한다. 반면, 반대 측에서는 재산권 침해라는 문제를 제기하며 “특정 계층에게 지나친 특혜를 제공하는 것”이라는 비판을 내놓고 있다.
잠실주공5단지 재건축은 2013년 조합 설립 이후 장기간 표류해 오다 최근 신속 통합 기획으로 다시 추진력을 얻고 있다. 그러나 사업의 성공적인 진행을 위해서는 조합과 서울시 간의 협력이 필수적이다. 재건축의 속도와 수익성을 모두 고려한 절충안이 나와야 한다는 지적이 나온다.
전문가들은 이 논란이 잠실을 넘어 서울 내 다른 주요 정비 사업지에도 영향을 미칠 수 있다고 경고한다. 잠실주공5단지의 사례는 한강 변 재건축 단지들이 사회적 통합과 재산권 보호라는 상반된 가치를 어떻게 조화롭게 해결할지를 묻는 중요한 시험대가 될 전망이다.
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