부동산 경매 낙찰가율 90% 돌파! 지금이라도 뛰어들까?
* 본 경매시리즈는 '경매에 첫 도전하는 두부 성공기(?)'를 담습니다. 즉, 경매 전문가가 아닌 초보 경매러가 어떻게 공부하고 도전하는지의 과정이니 좀 더 편안한 마음으로 봐주세요 😉
경매에 도전하는 방법? 단순히 정리하면 이렇습니다.
1. 괜찮은 물건을 발견했다. 실거래가 대비 0원이 싸다. '도전해볼 만한 가치가 있겠군'
2. 권리분석과 임차인 현황을 분석하여 입찰금 외 떠안아야 할 금액이 있는지 분석한다.
없다(혹은 있다해도 충분히 이득이 남는 장사라면)면 go한다.
3. 입찰해서 운좋게 낙찰받았다.
4. 집에 살고 있는 집주인(혹은 세입자)을 내보낸다.
5. 해당 집을 수리하고 바로 팔든지 전세를 준다. 경매 완료!
말소기준권리, 찾았다!
우리는 지금 2번째, '입찰금 외 떠안아야 할 금액이 있는지 분석'하는 단계입니다. 그 중의 하나가 권리분석이에요.
권리분석이란, 이 집에 대한 권리가 어떻게 구성되어 있나를 분석하는 건데요.
두부가 A집을 10억에 낙찰받으려고 한다면, 혹시 10억 외에 더 떠안아야 할 돈이 있는지 여부를 알아야 합니다. 이거 하나 잘못했다가는 10억에 낙찰받아도 추가로 2억을 더 떠안아야 할 경우가 있거든요. 만약 시세 12억짜리인데 10억에 샀다고 좋아했지만 권리분석을 잘못해서 시세대로 산 꼴이라면... 경매 괜히 한 거죠.
그래서 경매는 꼭 '공부'를 해야 하는 분야인데요, 그렇다고 '권리분석이 너무 어려운거 아냐?' 지레 겁먹을 필요 없어요. 왜냐면,
1) 생각보다 대부분 물건의 권리분석은 아주 단순하다.
2) 대부분 사이트에서 이미 다 해준다.
1)에서 대부분의 물건이 쉽다고 한 것은, 약 10% 내외는 특수물건이라고 해서 권리분석이 꽤 까다로운 경우도 있다는 거예요. 그렇지만 초보자가 이런 특수물건에 도전할 이유는 없어요. 왜냐면 쉬운 물건이 널리고 널려 있으니 두부는 쉬운 물건만 열심히 연습 중이에요.
그럼 얼마나 간단한지, 권리분석 다시한번 들어가봅니다.
권리분석에서는 이거 하나만 알면 돼요. 바로 '말소기준권리'를 찾는 겁니다. 위) 등기부 현황을 보면 해당 집이 왜 경매로 넘어왔는지의 이력이 나타나요. 여기저기서 돈을 끌어다썼지만 결국 갚지 못했다는 흔적이죠.
두부가 이 집을 낙찰받으면 두부 낙찰금액으로 채권자들(위의 근저당권, 임의경매 보이죠?)이 돈을 나눠 가져요. 그렇지만 두부가 얼마에 낙찰할지 모르는 거잖아요? 유찰(아무도 입찰을 안함)되면 계속 금액은 낮아지죠. 그러니 순서에 따라 금액이 배분되다가 결국 못 받는 사람도 나올 수 있어요.
물론 두부 입장에선 이런거 생각할 필요 없어요. 내 낙찰금만으로 이 집이 빚으로부터 깨끗해지는가만 살피면 됩니다. 그래서 가장 먼저 찾는게 말소기준권리예요. 말 그대로 '내 낙찰금으로 말소가 되는 기준점'을 찾는 거죠.
여기엔 근저당/가압류/압류/경매기입등기가 해당돼요.
다시 위 이미지를 보면 쭉 리스트가 있는데 이걸 날짜순으로 나열해요. 그리고 근저당/가압류/압류/경매기입등기 중 하나를 찾아요. 가장 먼저 있는 근저당 발견했죠? 이게 말소기준권리가 돼요. 즉, 근저당을 포함한 그 밑에가 쭈욱- 말소(사라짐)된다는 의미예요.
두부가 이 집을 낙찰받으면 근저당부터 포함된 모든 리스트가 두부 낙찰금을 알아서 나눠갖기 때문에, 두부는 추가적으로 떠안아야 할 금액이 없다는, '아주 깨끗한 물건이다'는 의미죠.
생각보다 심플하죠? 잠깐! 물론 떠안아야 할 금액이 있는지의 여부는 '임차인 현황'(다음 시간)에서 또 달라지긴 합니다.
우선 권리분석은 1차 시험대고, 현재 해당 집에 세 들어 사는 사람이 있다면 그 사람의 전월세 보증금을 두부가 떠안아야 할지의 '임차인 현황'이 2차 시험대가 되는 거예요.
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