매년 6월은 부동산 시장에서 가장 긴장감이 감도는 날입니다.
재산세와 종합부동산세의 과세 대상자를 확정하는 기준일이기 때문입니다.
올해도 이 날짜를 기점으로 서울 및 수도권 부동산 시장에 매우 기묘한 흐름이 감지되고 있습니다.
세금 폭탄을 피하기 위해 4월과 5월 내내 시장에 쏟아지던 절세용 급매물이 6월에 접어들자마자 마치 마법처럼 일시에 자취를 감추었습니다.
올해 분의 보유세 부과가 이미 확정된 상황에서 다주택자들은 이제 급하게 매도를 선택할 이유가 없어졌다는 입장입니다.
시장의 예상을 깨고 집주인들이 매물을 급격히 거둬들이며 수면 아래에서 조용히 준비하고 있는 진짜 전략은 무엇일까요?
공인된 통계와 철저한 팩트를 기반으로 그들의 움직임을 긴급 추적해 보았습니다.
부동산 시장의 공급 지표를 실시간으로 보여주는 한국부동산원과 주요 부동산 빅데이터 플랫폼의 아파트 매물 증감 통계를 살펴보면 이러한 현상이 숫자로 그대로 증명됩니다.
지난 5월 말까지 서울 25개 자치구의 아파트 매물 건수는 연일 최고치를 경신하며 급증세를 보였습니다.
하루라도 빨리 집을 처분해 올해 종부세 대상에서 벗어나려던 다주택자들의 물량이 몰렸기 때문입니다.
하지만 6월 첫째 주로 접어들자마자 서울 전역의 아파트 매물량은 전주 대비 확연한 하락세로 반전되었습니다.
과세 기준일이 지나면서 버티기 모드로 돌아서거나 호가를 다시 올리는 매도인들이 늘어난 결과입니다.
매물 잠김 현상이 본격화되면서 시장의 매수 대기자들은 당황스러운 기색을 감추지 못하고 있습니다.
다주택자들이 시장의 압박 속에서도 주택을 매도하지 않고 버티는 배경에는 정부와 정치권의 보유세 완화 움직임이 자리 잡고 있습니다.
최근 종합부동산세 폐지론을 비롯해 다주택자 중과세율 전면 개편 및 완화에 대한 구체적인 논의가 계속해서 흘러나오면서 자산가들의 심리적 공포감이 맹렬하게 줄어들었습니다.
여기에 정부가 공시가격 현실화율을 전격적으로 동결하면서 올해 실제 부과될 세부담이 당초 예상했던 수준보다 크게 낮아진 점도 결정적인 원인으로 작용했습니다.
버티면 결국 세금이 깎인다는 학습 효과가 시장에 퍼지면서, 다주택자들에게 주택 보유는 더 이상 리스크가 아닌 당연한 자산 방어 수단으로 인식되고 있는 상황입니다.
부동산 중개업소에 나오는 일반 매매 매물은 급감했지만, 자산가들의 주택 소유권 이전은 다른 방식으로 활발하게 이뤄지고 있습니다.
대법원 등기정보광장의 최신 소유권이전등기 신청 현황 데이터를 세부 분석해보면 놀라운 사실이 발견됩니다.
시장의 침체로 일반 고객을 대상으로 하는 매매 거래량은 정체되어 있는 반면, 가족 간의 정식 증여나 채무를 동시에 넘기는 부담부증여 비율은 전월 대비 오히려 소폭 상승세를 기록했습니다.
양도소득세 중과세 부담을 지며 시장에 헐값으로 급매물을 던지느니, 세무 전문가의 조력을 받아 자녀에게 합법적으로 부를 물려주는 방식을 선택하는 자산가들이 압도적으로 많아졌다는 방증입니다.
그렇다면 다주택자들이 고금리 시대에 이 막대한 보유세를 부담하며 주택을 유지할 수 있는 자금줄은 어디서 나오는 것일까요?
답은 임대차 시장의 구조 변화에 있습니다.
최근 전세 자금 대출 규제와 전세 사기 우려가 맞물리면서 전세 수요가 대거 월세로 이동했습니다.
이 기회를 틈타 다주택자들은 전세 보증금을 낮추는 대신 매달 고정적인 현금이 들어오는 반전세나 순수 월세로 계약 형태를 빠르게 전환하고 있습니다.
매달 손에 쥐는 수백만 원의 월세 수입은 그대로 다주택자들의 세금 납부 재원이자 버티기 자금줄이 됩니다.
결국 정부가 부과한 보유세 부담이 월세 인상이라는 형태로 세입자들에게 고스란히 전가되는 악순환의 고리가 현 시장에 완전히 고착화된 것입니다.
급매물이 사라지고 호가가 다시 고개를 들기 시작하자 마음이 조급해진 무주택 실수요자들 사이에서 지금이라도 추격 매수에 나서야 하는 것 아니냐는 목소리가 나오고 있습니다.
하지만 부동산 전문가들은 지금 무리하게 시장에 뛰어드는 것은 매우 위험하다고 경고합니다.
매물 잠김에 따른 착시 효과로 가격이 일시적으로 버티는 것처럼 보일 뿐, 거시경제의 고금리 압박은 여전하기 때문입니다.
실소유자들은 지금 당장 계약서에 도장을 찍기보다, 비과세 요건을 채우기 위해 가을 이사 철 직전에 나올 수밖에 없는 일시적 2주택자들의 알짜 매물을 조용히 선점해야 합니다.
8월에서 9월 사이 본격적으로 조정을 받는 단지들을 예의주시하며 철저하게 현금을 확보하는 전략만이 자산을 지키는 유일한 길입니다.
Copyright © 본 콘텐츠는 저작권이 보호되며 카카오 운영지침을 준수합니다.