주택 경매 시 체납 종부세보다 전세보증금 우선 변제

기재부, 전세사기 피해 방지 국세 분야 후속 조치 발표..집주인 동의 없어도 미납 조세 열람 가능

전세로 살던 주택이 사고로 경매에 부쳐졌을 때 집주인이 체납한 '당해세' 즉, 부동산 자체에 붙는 종합부동산세와 상속세, 증여세 등이 있으면 전세보증금 찾기가 한층 막막해진다.

주택 경매 또는 공매 시 전세보증금 변제 순위는 주택담보대출 등에 따른 은행 저당권보다 뒤인데다가 당해세는 발생일자가 전세확정일자보다 늦더라도 최우선으로 변제되기 때문이다.

가령 전세보증금이 5억 원인데 은행 저당권이 4억 원이고 전세확정일자 이후 발생한 체납 당해세가 1억 원인 상황에서 주택 경매 낙찰가가 6억 원인 사례를 살펴보자.

이 경우 체납 당해세 1억 원이 최우선 변제되고 이어 은행 저당권 4억 원이 빠지므로 전세보증금 5억 원 가운데 건질 수 있는 금액은 1억 원에 그친다.

그러나 내년부터는 같은 사례에서 건질 수 있는 전세보증금이 2억 원으로 늘어날 전망이다.

기획재정부가 경매 및 공매 시 당해세에 부여된 변제 최우선 순위를 전세보증금에 '양보'하는 내용으로 국세기본법을 개정하기로 한 것이다.

지난 1일 관계부처 합동으로 발표한 전세사기 피해 방지 방안의 국세 분야 후속 조치다.

이렇게 되면 전세확정일자 이후 체납된 당해세 해당 금액이 전세보증금으로 최우선 변제되고 나머지 전세보증금 변제 순위도 저당권 다음으로, 체납 당해세보다 앞에 놓인다.

앞서 든 사례에서 저당권이 3억 원으로 줄어든다면 세입자가 건질 수 있는 전세보증금은 3억 원으로 늘어난다.

다만, 체납 당해세가 전세확정일자 이전에 발생했다면 최우선 변제 순위에 변함이 없으므로 세입자는 전세보증금 관련 보호를 받지 못한다.

따라서 세입자는 전세 계약 단계에서 집주인의 각종 세금 미납 여부를 꼼꼼하게 확인해야 한다.

그런데 현행 국세징수법은 집주인이 동의를 해야만 세입자가 집주인의 미납 조세를 열람할 수 있도록 하고 있다.

이에 기재부는 세입자가 임대차계약서만 있으면 집주인 동의 없이도 미납 조세를 열람할 수 있도록 국세징수법도 개정하기로 했다.

또, 국세 경우는 소재지 관할 세무서뿐 아니라 전국 세무서에서 미납 국세 열람이 가능하도록 한다는 계획이다.

기재부는 다만, 제도 남용에 따른 임대인 개인정보의 과도한 침해 방지를 위해 전세보증금 액수가 2천만 원 등 일정 금액을 넘는 세입자에 한해 개정 사항을 적용할 방침이다.

국세징수법 개정 사항이 적용되는 구체적인 전세보증금 기준은 시행령에 규정될 예정이다.

한편, 기재부는 전세 계약 기간에 집주인이 바뀌더라도 세입자가 새 집주인의 체납 국세로 전세보증금 관련 피해를 겪지 않는다는 내용을 국세기본법에 명시하기로 했다.

지금도 대법원 판례에 근거해 집주인 변경 시 체납 국세 관련 세입자 전세보증금 보호 조치가 시행되고 있지만, 이를 법률로 명확하게 하겠다는 취지다.

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CBS노컷뉴스 이희진 기자 heejjy@gmail.com

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