지난해 수도권에서 손꼽히는 폭등세를 보였던 경기도 과천 아파트 시장이 올해 들어 완전히 다른 흐름을 보여주고 있습니다.
가격이 일제히 무너진 것은 아니어서 여전히 20억 원이 넘는 거래가 이어지고 27억 원대 신고가 수준의 거래도 확인됩니다.
하지만 지난해처럼 모든 단지가 가파르게 오르던 상승장과는 확연히 달라졌으며, 일부 단지에서는 고점 대비 낮은 가격의 거래가 포착되면서 단지별, 평형별 가격 차이가 점점 극심해지는 과도기를 겪고 있습니다.
과천은 지난해 서울 강남권과 인접한 지리적 이점에 재건축 기대감과 신축 대단지 선호가 맞물려 수도권 주택시장에서 가장 뜨거운 준강남으로 주목받았습니다.
실제로 한국부동산원 집계 기준 2025년 과천 아파트 매매가격은 무려 20.46%나 상승했습니다.
그러나 올해 들어 분위기가 급반전되면서 연초에는 88주 만에 하락 전환하는 등 2026년 2월 셋째 주에 0.03% 하락을 기록했습니다.
지난해의 일방적인 우상향 장세와는 뚜렷하게 선을 긋는 국면이 펼쳐지고 있습니다.
원문동 대표 대단지인 래미안슈르의 최근 실거래 내역을 살펴보면 동일 단지 내에서도 거래가격 차이가 상당하다는 것을 알 수 있습니다.
전용 138㎡는 9월 3일 24억 원에 거래된 반면, 8월에는 전용 84㎡가 22억 원에 손바뀜되는 등 면적과 거래 조건에 따라 가격대가 크게 갈리고 있습니다.
대단지 특성상 같은 평형이라도 층수, 향, 내부 인테리어 상태, 거래 시점에 따라 수억 원의 편차가 발생하므로 단 한 건의 저가 거래만으로 단지 전체의 폭락을 예단할 수는 없지만, 고점 이후 거래가격이 크게 출렁이고 있음은 분명합니다.
과천의 가격 조정을 두고 시장 전체가 무너졌다고 단순 평가하기 어려운 이유는 여전히 건재한 고가 거래의 존재 때문입니다.
최근 중앙동 과천푸르지오써밋 전용 84.98㎡는 8월 29일 27억 3,000만 원에 거래되었고, 전용 59.93㎡ 역시 22억 4,000만 원에 팔렸습니다.
또한 과천자이 전용 60㎡도 8월 24일 22억 1,500만 원에 거래되었습니다.
이처럼 현재 과천 주택시장은 전체 가격이 통째로 주저앉는 양상이라기보다는, 고가 거래가 방어되는 가운데 일부 거래에서 조정이 동반되는 전형적인 양극화 장세에 가깝습니다.
매매뿐만 아니라 전세시장에서도 과거와는 사뭇 다른 흐름이 감지되고 있습니다.
과천은 대규모 아파트 입주와 지속적인 정비사업 덕분에 과거처럼 극심한 전세난과 물량 부족을 겪던 시기와는 상황이 달라졌습니다.
실제 과천자이 전용 25평의 경우 8월 말 전세가가 9억 1,350만 원, 8억 9,000만 원, 10억 5,000만 원 등으로 거래마다 격차가 뚜렷하게 나타났습니다.
전세가격 역시 일률적으로 움직이지 않으며 단지와 면적, 층에 따라 선택의 폭과 가격 편차가 커진 상태입니다.
과천 부동산 시장을 전망할 때 향후 예정된 물량 공급은 무시할 수 없는 핵심 변수입니다.
과천지식정보타운을 비롯해 다수의 재건축 사업을 통한 주택 공급이 계속 이어지고 있으며, 향후 주암지구와 과천지구 등의 추가 공급 계획까지 대기 중입니다.
이로 인해 과거처럼 단순한 공급 부족만으로 가격이 폭등하던 구조를 기대하기는 어려워졌습니다.
특히 전세시장은 신규 입주 물량의 직격탄을 직접적으로 받는 만큼, 앞으로는 금리, 대출 규제와 더불어 공급 물량이 단지별 가격 차이를 가르는 결정적인 요인으로 작용할 전망입니다.
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