정부의 수도권·규제지역 다주택자 주택담보대출 만기 연장 제한 조치가 주택 매매시장에 그치지 않고 전·월세 시장까지 흔들 수 있다는 전망이 나온다. 이미 서울 아파트 전세 매물이 역대 최저 수준으로 쪼그라든 상황에서 이번 조치가 임대 공급 감소를 더욱 가속화하는 기폭제가 될 수 있다는 지적이다.
1일 전문가들은 다주택자 아파트 주담대 만기 연장 불허 조치가 전세 시장 충격이라는 부작용을 낳을 수 있다고 우려했다. 다주택자가 대출 상환을 위해 보유 주택을 처분하면 해당 주택에 포함된 임대 공급이 그대로 사라진다는 것이다. 윤수민 NH농협은행 부동산전문위원은 “다주택자들이 규제로 인해 매각에 나서면 임대차 시장에 새롭게 공급될 수 있는 물량 자체가 줄어드는 것”이라며 “집을 살 수 없는 수요자들은 그대로 남아 있는데, 선택할 수 있는 임대 물건이 줄어드니 가격도 불안해질 수밖에 없다”고 말했다.
여기에 대출을 낀 임대인의 경우 전세보다 월세를 선택할 가능성이 높아 ‘전세의 월세화’를 부추길 수 있다는 관측도 나온다. 함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 “아파트 전세 매물 축소와 월세화를 부를 수 있어 임대차 시장에는 다소 부담으로 작용할 수 있다”며 “임차인이 있는 경우 계약 종료일까지 만기 연장을 허용한 것은 충격 완충 장치지만, 장기적으로 전세 매물 감소에는 분명히 영향을 줄 것”이라고 지적했다.
이미 서울 임대차 시장은 공급 부족 경고음이 울리고 있는 상태다. 국토교통부 실거래가시스템에 따르면 올해 1~3월 서울 아파트 전월세 계약 중 갱신계약 비중은 48.2%로, 지난해 연 평균(41.2%)보다 7%포인트(p) 높아졌다. 신규 매물이 워낙 없다 보니 세입자들이 이사를 포기하고 기존 계약을 연장하는 ‘눌러앉기’를 택하고 있는 것이다. 이날 기준 서울 아파트 전세 물건은 1만5735건으로, 1년 전(2만8476건) 대비 44.8% 급감했다. 전세 물건은 2021년 1월 이후 약 5년 3개월 만의 최저치를 기록하고 있다.
다만 일각에서는 외려 전세 공급이 늘어나는 효과가 나타날 수도 있다는 시각도 있다. 집값이 낮았던 시기에 적은 대출로 주택을 사들인 다주택자들은 이번 규제에 영향을 덜 받아, 기존의 월세를 전세로 전환해 보증금을 받음으로써 버틸 가능성도 있다는 것이다.
익명을 요구한 한 전문가는 “은행 대출이라는 제도권 금융 내에서 자금 조달이 어려워지면 집주인 입장에서는 전세 보증금을 자금 조달 수단으로 활용하려는 유인이 생긴다”며 “기존의 월세나 반전세를 보증금을 높여