서울 강남권 아파트 시장이 토지거래허가구역(토허제) 규제 재지정과 거래 정체 속에서도 가격 반등세를 보이며 복잡한 양상을 띠고 있습니다.
과거 토허제 해제 직후 나타났던 단기 급등이나 재지정 초기 가격 조정 사례와 달리, 2026년 현재 시장은 강화된 규제 유지 속에서도 신청 가격이 다시 오르는 혼조세와 거래 절벽이 공존하는 분위기입니다.
서울시는 강남·서초·송파·용산구 일대 아파트 부지(142.22㎢)를 토지거래허가구역으로 지정해 운영 중이며, 해당 지정 기간은 2026년 12월 31일까지입니다.
이에 따라 기준 규모 이상의 아파트를 구입하려면 지자체 허가가 필수적이며, 실수요 목적 입증과 실제 거주 의무 등의 엄격한 요건을 충족해야 합니다.
과거처럼 단기 규제 해제 기대감만을 노린 갭투자나 투기성 매수는 사실상 차단된 상태입니다.
2026년 초 강남3구와 용산구 아파트값은 주간 통계상 하락 전환하며 한동안 약세를 보였으나, 최근 다시 상승 흐름으로 돌아섰습니다.
서울시의 2026년 6월 토지거래허가 신청 자료에 따르면 전체 신청 건수(5,382건)는 지난 4월(8,952건) 대비 약 39.7% 줄어들며 거래량이 위축됐으나, 신청가격은 전월 대비 2.67% 오르며 강남권을 중심으로 가격 반등이 확인됐습니다.
토허제 재지정 이후 시장 내 거래량은 큰 폭의 변동을 겪고 있습니다.
2025년 10월 서울 전역 규제 시행 이후 2026년 6월까지 누적 토허 신청은 4만 8,564건에 달하지만, 최근 월간 신청 건수는 연속 감소세를 기록 중입니다.
그러나 거래 감소가 곧장 집값 폭락으로 이어지지는 않으며, 거래는 급감했으나 매물 호가와 판정 가격은 오히려 상승하는 거래-가격 간 불일치 현상이 심화되고 있습니다.
강남권 집주인들의 가장 큰 고민은 토허제 규제가 2026년 12월 31일까지 계속된다는 점입니다.
2025년 3월 토허제 해제 당시 송파구 아파트값이 주간 0.68% 폭등했던 것과 같은 단기 반등 장세를 당장 기대하기 어려워졌으며, 규제 장기화로 인해 매도 타이밍을 잡거나 자금을 회수하려는 집주인들의 셈법이 한층 복잡해졌습니다.
토허제 지정에도 불구하고 강남권 시장 전체를 폭락세로 단정짓기는 어렵습니다.
2026년 2월 서울 아파트 실거래가지수는 전년 동월 대비 15.7% 상승했고, 7월 KB국민은행 조사 기준 서울 강남 11개 구 아파트 중위 매매가격은 16억 2,500만 원을 유지하며 가격 하방 지지력을 보이고 있습니다.
일부 조정 매물이 존재함에도 실수요층의 대기 매수세와 높은 가격대가 유지되면서 고점 대비 폭락이 아닌 고강도 규제 속 가격 강보합 양상이 이어지고 있습니다.
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