아닙니다. 주택담보대출을 갚지 않아도 가입할 수 있습니다.

우리나라 가계자산의 대부분이 부동산 등 실물자산인 경우가 많습니다. 그래서, 거주 주택을 포함한 실물자산을 어떻게 유동화하느냐가 은퇴자에게 주어진 숙제입니다. 이렇기 때문에 주택연금이 해결책 중 하나일 수 있는데요.

하지만, 문제는 부채입니다. 대다수 가구는 주택을 살 때 대출을 받거나, 사업자금이나 생활자금이 부족해 담보대출을 받을 때도 있습니다. 그리고, 김진석 씨처럼 담보대출을 전부 상환하지 못하는 은퇴자도 많습니다.

원래, 주택연금 가입자는 주택금융공사에 1순위 근저당권을 제공해야 하므로 이를 먼저 상환해야만 주택연금에 가입할 수 있습니다.

그런데, 김진석 씨와 같이 주택담보대출을 갚을 만한 돈이 없을 때는 어떻게 해야 할까요?

이런 경우를 대비하여 주택금융공사에서는 주택연금 가입 시 또는 이용 도중에 목돈이 필요할 때 미래에 받을 연금 중 일부를 일시금으로 당겨 받을 수 있는 제도를 운영하고 있습니다.

그럼 주택연금을 받으면서 어떻게 이 제도를 활용할 수 있을까요? 그리고 주택연금에 가입하기 위해서는 또 어떤 자격을 갖추어야 할까요?

지금부터 주택연금에 관련한 궁금증을 하나씩 해결해 보겠습니다.

주택연금은 고령자가 살고 있는 집을 담보로 맡기고 연금을 수령하는 제도입니다. 주택연금에 가입하려면 다음과 같이 몇 가지 자격을 갖춰야 하는데요.

우선 본인 또는 배우자가 대한민국 국민이어야 합니다. 그리고 주택 소유자 또는 그 배우자가 만 55세 이상이어야 합니다. 보유 주택이 여러 채인 경우에도 주택연금에 가입할 수는 있지만, 보유 주택의 공시가격 합산이 9억 원 이하여야 합니다.

다만 2주택자는 공시가격 합산이 9억 원을 초과하더라도 3년 이내에 한 채를 매각하는 조건으로 가입할 수 있습니다.

그렇다면 주택연금 가입 대상 주택에는 어떤 것이 있을까요?

우선 주택법에서 정하는 단독주택과 공동주택을 담보로 맡기고 주택연금에 가입할 수 있습니다.

그리고 노인복지법에서 정하는 분양형 노인복지주택도 주택연금 가입 대상입니다. 복합용도주택인 경우에는 전체 건물면적에서 주택이 차지하는 면적이 절반이 넘어야 합니다. 그리고 주거 목적으로 사용되는 오피스텔을 담보로 해서 주택연금에 가입하는 것도 가능합니다.

하지만 주거 목적이 아닌 오피스텔, 상가 등은 주택연금 대상이 아닙니다. 그리고 자녀와 형제 등 제3자가 소유한 주택을 담보로 해서 주택연금에 가입할 수도 없습니다. 이 밖에 분양권, 대지와 건물의 소유자가 다른 주택, 가압류와 가처분 등 권리침해가 있는 주택도 주택연금 가입 대상에서 제외됩니다.

앞서 설명한 것과 같이 주택금융공사에서는 주택연금에 가입할 때 또는 이용 도중에 목돈이 필요할 때 요긴하게 쓸 수 있도록 ‘인출한도설정제도’를 운영하고 있습니다.

일반 주택연금의 경우 연금대출한도의 50%까지 인출 한도를 설정할 수 있습니다.

이 같은 인출한도설정제도를 이용해서 담보대출을 상환하면 됩니다. 그러나, 인출한도설정제도를 이용해도 담보대출을 전부 상환할 수 없는 경우에는

주택담보대출상환용
주택연금을 이용하면
연금대출한도의 90%까지
인출 한도를 확대할 수 있습니다.

앞서 설명한 일반주택연금을 통해 50% 이내에서 인출하는 금액은 용도에 제한 없이 사용할 수 있지만, 주택담보대출상환용 주택연금의 인출 금액은 선순위 담보대출 잔액을 상환하는 용도로만 사용할 수 있습니다.

최대 인출 한도를 전부 사용해도 주택담보대출이 남아 있는 경우에는 최대 1,000만 원 범위 내에서 서울보증보험의 ‘내집연금연계 신용대출’을 이용할 수 있습니다.

이 경우에는 가입할 수 없습니다. 주택연금 가입자는 해당 주택을 실제 거주지로 이용하고 있어야 합니다. 따라서 집을 전세 또는 월세를 주고 있는 경우에는 가입할 수 없습니다.

하지만 부부 또는 한 분이 살면서 보증금 없이 주택의 일부만을 월세로 주고 있는 주택이라면 주택연금에 가입할 수 있습니다.신탁 방식의 주택연금을 이용하면 보증금이 있는 임대차가 가능한데, 이때도 보증금은 주택금융공사가 지정한 은행에 예치해야 합니다.

주택연금을 받던 중에 해당 주택을 임대하고 이사를 하거나, 특별한 사유 없이 1년 이상 집을 비우면 주택연금이 중단될 수도 있습니다.

그러나 주택금융공사에서 실거주 예외 사유로 승인받으면 담보 주택에서 다른 장소로 주민등록을 이전한 다음 담보 주택을 전부 보증금 없는 월세로 임대할 수 있습니다.

질병 치료와 심신 요양을 위해 병원이나 요양시설에 입원하거나, 자녀 봉양을 받기 위해 다른 주택에 장기간 머무는 등 불가피한 사유가 인정되면 계속 연금을 받을 수 있습니다.

어떠셨나요? 궁금한 사항에 대해 충분한 답이 되셨나요?

사실, 이외에도 요즘 주택연금에 대해서 관심이 많으셔서 그런지 문의 사항들이 많습니다. 그중에서 많은 분들이 궁금해하시는 것 3가지를 추려서 말씀드려 보겠습니다.

네, 가능합니다. 주택금융공사의 사전 승인을 받아 담보 주택을 변경하면 이사 후에도 주택연금을 계속 받을 수 있습니다. 이때 신규 주택의 공시가격은 9억 원 이하이거나, 기존주택 공시가격보다 낮거나 같아야 합니다.

이사 전∙후의 주택가격 차이에 따라
연금 수령액이 늘어나거나 줄어들고,
대출잔액 전부 또는 일부를
갚아야 할 수도 있습니다.

가능합니다. 재건축과 재개발을 위해 담보주택을 허물더라도 주택연금을 계속 수령할 수 있습니다.

단, 재개발이나 재건축이 예정된 주택에 사는 경우 아직 관리처분계획 인가가 나오지 않을 경우에 주택연금 이용이 가능합니다.

그리고, 주택연금 이용 중 재건축이나 재개발이 진행되거나 이를 위해 담보주택을 허물더라도 주택연금을 계속 수령할 수 있습니다. 다만 담보권이 문제가 될 수 있습니다.

주택연금을 받으려면 주택금융공사에 1순위 근저당권을 제공해야 하므로, 주택연금 계약을 유지하면 주택조합 등으로부터 이주비 대출을 받지 못할 수도 있습니다.

그리고 연금을 계속 수령하려면 재건축과 재개발 조합원으로 참여한다는 사실을 입증하는 서류를 제출해야 하고, 지속적인 참여 여부를 2개월마다 확인받아야 합니다. 조합원 지위를 상실하면 연금 지급이 중단됩니다.

재건축사업이 진행 중인 동안은 기존과 동일한 연금을 수령합니다.

재건축사업이 종료되면 주택연금 가입자는 주택소유권을 취득하고 주택금융공사는 다시 1순위 근저당권을 확보하게 됩니다. 그리고 이때 연금 수령액도 조정됩니다. 기존주택과 신규주택의 가격 차이에 따라 이미 받았던 연금을 일부 상환해야 할 수도 있고, 연금 수령액도 늘어나거나 줄어들 수 있습니다.

네, 계속 받을 수 있습니다.

과거에는 담보 주택이 화재나 재난으로 멸실 되면 주택연금계약을 해지해야만 했습니다. 하지만 지금은 화재나 천재지변으로 피해를 입은 가입자는 경찰서 등에서 재해 및 피해 사실 확인서를 발급받으면 담보주택을 변경할 수 있습니다.

이렇게 되면 화재나 재난 이후 주택을 신축하거나 이사 갈 때까지 중단 없이 주택연금을 수령할 수 있습니다.

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