부동산 경매 초보라면 '한탕' 허황된 꿈보다 철저한 권리 분석부터

지난해 12월 전국 월별 경매 진행 건수는 2만584건을 기록했다. 이는 2012년 11월(2만597건) 이후 12년 만에 최대 수치다. 지속되는 고금리와 강도 높은 대출 규제에 정치적 불확실성 등이 더해지면서 매각 물건은 날이 갈수록 쌓여가고 있다. 한동안 매각 물건 증가세가 이어질 것으로 전망되면서 부동산 경매에 관심을 갖는 사람들 또한 늘어나는 모양새다. 경매 시장에서 성공적인 투자를 위해서는 여러모로 신경 써야 할 것이 많다. 한 번의 실수로 입찰 시 제출했던 보증금을 돌려받지 못할 수 있고 오히려 매매 시장보다 더 비싼 값에 매수할 수 있기 때문이다. 초보자가 부동산 경매에 도전하기 전에 어떤 마음가짐으로 접근하는 게 좋은지 짚어보도록 하겠다.

우선 권리분석과 시세분석은 스스로 완벽하게 할 줄 알아야 한다. 권리분석이란 등기부등본상 각종 권리의 의미를 이해하고 낙찰자가 인수하는 권리가 있는지 파악하는 일이다. 부동산 경매는 사인 간의 채권·채무 관계가 해결되지 않을 때 국가가 개입해 부동산을 강제로 처분하는 절차다. 따라서 채권자의 채권 회수가 원활해야 함과 동시에 피해자가 발생해서도 안 된다. 즉 모든 권리가 무조건 소멸하는 것은 아니므로 꾸준한 공부와 다양한 사례 분석을 통해 간접 경험을 많이 쌓자.

또 주택이나 상가 투자 시 임차인의 보증금을 낙찰자가 별도로 물어줘야 하는 경우도 있으므로 주택 임대차법이나 상가건물 임대차법에 대한 정확한 이해와 통달 후 도전하길 바란다. 사실 이 부분은 경매 투자를 위한 것이 아니더라도 우리가 필수적으로 알고 있어야 하는 내용이기도 하다. 지금도 전세사기 피해가 계속 늘어나고 있지만 안타깝게도 온전한 피해 회복을 기대하기는 쉽지 않은 상황이다. 전세 계약 전 스스로 등기부등본을 확인하고 자신의 지위를 가늠할 수 있는 정도의 권리분석 공부는 필수가 됐다.

허황된 꿈에 사로잡히면 안 된다. 소셜미디어 플랫폼 등을 보면 부동산 경매 투자로 단기간에 수천만 원이나 수억 원의 차익을 얻었다는 내용의 콘텐츠를 심심찮게 보고 들을 수 있다. 이 모든 내용이 과장된 것이라고 단정할 수는 없지만 극히 소수 사례일 가능성이 크고 때로는 가상의 시나리오를 만들어 수요자를 유혹하는 경우도 많다. 경매 학원 홍보를 위해 생산되는 경우도 많고 불법적인 공동 투자를 권유하기 위한 밑작업일 수도 있다. 부동산 투자에 대한 의사결정과 그 결과는 전적으로 본인의 책임이다. 설령 공동 투자 과정에서 사기 또는 투자 실패에 대한 책임을 따질 수 있더라도 투자금 전액을 회수한다는 것은 결코 쉬운 일이 아니다. 따라서 스스로 투자 가치를 검증할 수 있는 안목을 키워야 한다.

경매 입찰의 목적은 1등이 아니다. 부동산 경매는 경쟁 입찰로 낙찰자를 가린다. 따라서 다른 사람보다 높은 금액을 써내는 사람이 그 부동산의 주인이 될 수 있는 첫 번째 요건을 갖춘 것이다. 하지만 1등에 집착해서는 안 되고 시세보다 저렴한 가격에 매입하기 위해 경매라는 수단을 활용한다는 생각을 잊어서는 안 된다. 높은 경쟁률이 예상되더라도 과도한 욕심을 버리고 철저한 시세 조사를 바탕으로 본인이 원하는 가격이나 기대수익률 범위 안에서 의사결정을 하길 바란다.

[이주현 지지옥션 전문위원]