한때 대한민국을 대표하는 부동의 1위 상권이자 자영업자들의 꿈의 무대로 불렸던 강남역 일대가 거대한 변화의 물결을 맞이하고 있다.
과거에는 눈을 씻고 찾아봐도 공실을 발견하기 힘들 만큼 임차인들의 입점 경쟁이 치열했으나, 고금리와 경기 둔화, 소비 패러다임의 급격한 변화, 그리고 치솟은 임대료가 복합적으로 작용하며 거리의 풍경이 크게 달라졌다.
일각에서는 강남역 상권도 이제 끝났다는 극단적인 우려를 내놓기도 하지만, 현장의 실상은 단순한 쇠퇴가 아닌 상권의 체질 개선과 전면적인 재편 과정에 가깝다.
외국인 관광객의 유입 재개, K-뷰티 및 의료관광의 부흥, 대형 글로벌 브랜드들의 전략적 입점이 맞물리며 새로운 생태계를 조성하고 있는 강남역 상권의 현재와 미래를 5가지 핵심 포인트로 살펴본다.
팬데믹의 직격탄을 맞았던 시기와 비교하면 최근 강남역 상권의 공실률은 확연히 낮아지며 겉으로 보기에는 뚜렷한 회복세를 기록하고 있다.
텅 비어있던 메인 거리의 점포들이 하나둘 채워지면서 외형적인 활력은 되찾았지만, 상권을 구성하는 내용물은 과거와 완전히 달라졌다.
이전의 강남역이 다양한 맛집과 분위기 좋은 카페, 소규모 의류 매장이 어우러져 젊은 층의 소비를 흡수하던 공간이었다면, 현재는 거대 자본을 등어업은 대형 프랜차이즈와 의료·뷰티 업종이 그 자리를 빠르게 대체했다.
전문가들은 단순히 빈 점포가 채워지는 공실률 감소를 과거의 번성했던 상권 형태 그대로의 복원으로 해석해서는 안 된다고 강조한다.
현재 강남역 메인 타워들과 상가 건물에서 가장 압도적인 존재감을 드러내는 업종은 단연 의료 및 뷰티 분야다.
대형 성형외과와 피부과, 치과, 안과 등이 대거 들어서면서 강남역은 명실상부한 대한민국 최대의 의료관광 거점으로 탈바꿈했다.
K-뷰티에 대한 높은 관심과 맞물려 해외 각국에서 찾아오는 외국인 환자 수요가 폭발적으로 증가함에 따라, 건물주들 역시 장기적이고 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있는 의료기관을 선호하는 경향이 짙어졌다.
반면 고정비 부담을 견디지 못한 일반 음식점이나 개인 자영업 점포는 밀려나고 있으며, 결과적으로 상권 전체가 고부가가치 의료·뷰티 산업을 축으로 고도화되는 양상을 보인다.
강남역 핵심 입지의 1층 점포 임대료는 수백만 원을 넘어 월 1,000만 원 이상을 호가하는 곳이 수두룩할 정도로 여전히 서울 최상위권 수준을 유지하고 있다.
문제는 이처럼 과도하게 설정된 임대료가 영세 자영업자나 신규 창업자들에게 넘기 힘든높은 장벽이 되고 있다는 점이다.
치솟는 인건비와 원자재 가격, 여기에 천문학적인 월세까지 더해지면서 웬만한 매출액으로는 손익분기점을 맞추기가 불가능에 가까워졌다.
이로 인해 임대인들이 임대료를 쉽게 낮추지 않는 기싸움이 이어지면서 일부 입지에서는 임차인을 구하지 못해 장기간 공실이 방치되거나 거래 주기가 길어지는 기현상이 지속되고 있다.
체질이 변한 강남역 상권을 실질적으로 뒷받침하며 활력을 불어넣는 주역은 외국인 소비자와 글로벌 대형 브랜드들이다.
의료관광 목적으로 방문하는 외국인뿐만 아니라 쇼핑과 한국의 트렌디한 문화를 체험하려는 관광객들의 발길이 이어지면서 상권의 소비 단위 자체가 커졌다.
이에 발맞추어 대형 화장품 브랜드, 글로벌 패션 플래그십 스토어, 대기업 외식 프랜차이즈들이 브랜드 홍보 및 스토어 타깃으로 강남역에 잇따라 대형 매장을 오픈하고 있다.
결국 다양성이 사라진 대신 강한 자본력과 독보적인 경쟁력을 갖춘 선도 업종들만이 살아남아 상권을 끌고 가는 구조가 공고해지고 있다.
2호선과 신분당선이 교차하는 사통팔달의 교통 요충지이자 하루 수십만 명에 달하는 압도적인 유동인구는 강남역이 가진 불변의 강점이다.
온라인 쇼핑의 활성화와 소비 패턴 변화로 인해 과거와 같은 통상적인 상권의 모습으로 돌아가는 것은 불가능하지만, K-뷰티, 의료 인프라, 팝업스토어 및 체험형 공간이 결합된 프리미엄 상권으로서의 변모는 진행형이다.
강남역의 향후 가치는 과거로의 회복이 아니라 새로운 형태의 미래형 상권으로 얼마나 완성도 높게 자리 잡느냐에 따라 결정될 전망이다.
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