상도스타리움지역주택조합이 동작센트럴자이(구 상도스타리움) 개발사업의 기존 프로젝트파이낸싱(PF) 차입금을 갚기 위해 5700억원을 리파이낸싱했다. 이 중 2200억원은 동센자피니시제일차·제이차를 통해 유동화한다. 유동화증권 상환 보완은 유진투자증권의 자금보충과 대출채권 매입확약으로 마련됐다.
26일 신용평가업계에 따르면 한국신용평가는 동센자피니시제일차와 동센자피니시제이차가 발행하는 ABSTB에 모두 A2+(sf) 등급을 부여했다. 두 SPC 모두 제1회차부터 제13회차까지 같은 등급을 받았다. 제1회차 발행예정일은 이달 26일이며 만기예정일은 8월 26일이다.
이번 유동화는 상도스타리움지역주택조합이 보유한 PF 대출채권을 기초자산으로 한다. 신규 차입금은 트랜치A 5000억원과 트랜치B 700억원으로 구성됐다.
유동화 대상은 신규 차입금 중 2200억원이다. 동센자피니시제일차는 트랜치A 1500억원과 트랜치B 400억원을 기초자산으로 편입한다. 동센자피니시제이차의 기초자산은 트랜치B 300억원이다. 제일차는 1700억원 한도 ABSTB와 200억원 규모 자산유동화대출(ABL)을 함께 조달한다. 제이차는 300억원 한도 ABSTB를 발행한다.
기초자산 대출실행일은 이달 26일이다. 대출만기일은 2028년 7월 26일이다. 원금은 만기일시상환 조건이며 조기상환도 가능하다. 이자는 매 3개월 단위로 선급된다. ABSTB는 대출만기 직전인 2028년 7월까지 13회차에 걸쳐 차환 발행된다. 유동화증권은 기초자산 대출보다 만기가 짧아 회차별 만기마다 차환발행으로 상환 재원을 마련해야 한다.
동작센트럴자이는 서울 동작구 상도동 182-13번지 일원에 들어선다. 단지는 지하 5층~지상 35층 공동주택 2002세대와 근린생활시설로 구성된다. 시행주체는 상도스타리움지역주택조합, 시공사는 GS건설이다. 사업은 2024년 4월 착공됐고 2028년 초 준공 예정이다.
유동화증권 상환 보완 주체는 유진투자증권이다. 기초자산에 대한 기한이익이 상실되거나 유동화증권 인수계약이 발행일 정오까지 체결되지 않거나 SPC의 수납관리계좌 잔액이 상환에 부족하면 유진투자증권이 후순위 자금보충과 기초자산 매입, 사모사채 인수 의무를 부담한다. 확약 한도는 동센자피니시제일차 1700억원, 동센자피니시제이차 300억원이다. 대출잔액이 줄면 한도도 같은 금액만큼 감액된다.
동센자피니시제일차는 확약대금 사용처도 제한했다. 확약대금은 유동화증권 상환에만 활용할 수 있다. ABL 상환 등 다른 용도로는 투입하지 못하며 ABL 대주도 이에 동의했다.
한국신용평가는 이번 유동화의 주요 위험요인으로 기초자산 신용위험과 유동화증권 차환발행위험을 제시했다. 다만 유진투자증권의 자금보충과 대출채권 매입확약을 통해 유동화증권 상환능력이 보완되고 차환발행위험도 통제된다고 판단했다.
최민수 기자
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