[Remark] 전국 4채 중 1채는 노후 주택... 가장 많은 지역은?
최근 노후 주택이 급증하는 가운데 6월부터 시행하는 ‘재건축 패스트트랙’ 제도가 주택시장 지형을 바꿀 전망입니다. 대한건설정책연구원이 발표한 ‘5월 건설 브리프’에 따르면, 국내 주택 중 약 25.8%(2023년 주택 총조사)가 준공 후 30년이 지난 노후 주택으로 집계됐습니다. 이는 무려 전국 주택 4채 중 1채에 해당하는 비율로, 2015년 16.3%에서 약 2배 가까이 증가한 수치입니다.
시도별로 살펴보면, 전라남도의 노후 주택 비중은 41.4%로 가장 높았으며, 그 뒤로 경상북도(35.7%), 전라북도(34.4%), 대전광역시(31.6%) 순으로 나타났습니다. 특히 주거 및 투자 선호도가 높은 서울 역시 현재 26.0%에 달하는 등 전국 평균을 웃돌고 있습니다. 2016년만 해도 전국 평균은 16.3%, 서울은 13.4%로 서울이 더 양호한 수준이었지만, 이후 노후화 속도가 가파르게 증가하면서 지금은 전국 평균을 상회하게 됐습니다.
이처럼 전국적으로 구축이 빠르게 늘어나면서 주거 환경 개선 요구가 점차 커지고 있습니다. 특히 구축 아파트의 정비는 개인 단위로 선택할 수 있는 사안이라기보다는 정비사업을 통해 체계적으로 도시 재생을 진행할 수 있는데요. 이에 따라 정부는 제도를 유연하게 개편해 정비사업을 효율적이고 신속하게 추진할 수 있는 방향으로 정책을 전환하고 있습니다.
[Remark] 전국 4채 중 1채는 노후 주택... 가장 많은 지역은?
그중 하나가 바로 6월 4일부터 본격 시행되는 재건축 패스트트랙 제도입니다. 해당 제도가 시행되면 안전진단이 재건축진단으로 명칭이 바뀌고, 앞으로 준공 30년 이상 된 아파트는 안전진단 없이도 정비사업에 착수할 수 있습니다. 단, 안전진단이 면제된다는 것은 아닙니다. 기존에는 안전진단을 반드시 통과해야 사업 추진이 가능했지만, 패스트트랙 도입으로 이 단계가 사업 시행 인가 전까지 유예되는 것입니다.
안전진단은 정비사업에서 첫 관문에 해당하는 절차입니다. 하지만, 그동안 까다로운 평가 기준 탓에 통과하는 단지가 급격하게 줄면서 사업 추진이 지연되는 사례가 많았습니다.
특히 일선에서는 구조안전성 평가 항목 비중이 50%로 과도하게 편중됐으며, 여기에 지자체의 재량에 따라 현지 조사 결과까지 추가적으로 진행되면서 사업 추진 초기에 큰 제약으로 작용했다는 지적이 있었는데요. 이번 재건축 패스트트랙 도입은 이러한 병목 현상을 해소하는 데 목적이 있다고 볼 수 있습니다.
그동안 준공 후 30년 이상 경과한 노후 주택은 구조적 안전성 약화는 물론, 주차 공간 부족, 낡은 배관 등 현대 주거 수요와 생활 기준에 부합하지 않는 다양한 문제를 안고 있었습니다. 이러한 주거 환경은 국민의 삶의 질 저하로 직결되며, 도시 전반의 경쟁력 약화로도 이어질 수 있는데요. 이러한 상황에서 정부의 재건축 패스트트랙 도입은 노후 주거지의 구조적·환경적 문제를 신속히 해소할 수 있다는 장점이 있습니다. 또한, 주택 공급 확대와 더불어 더욱 쾌적하고 안전한 주거 환경 조성이라는 효과를 동시에 거둘 수 있으리라 기대되고 있습니다.
또한, 6월 4일부터는 패스트트랙뿐 아니라 주택 재건축을 위한 안전진단 기준 개정안도 시행됩니다. 그동안 사업 추진의 걸림돌로 지적됐던 현행 안전진단 평가 방식이 바뀌는 것인데요.
기존에는 구조 안정성, 주거 환경, 설비 노후도가 각각 30%, 여기에 비용 대비 효율성을 따지는 비용 분석이 10% 반영됐습니다. 그러나 개정안에서는 비용 분석 항목이 아예 빠지고, 주거 환경 비중이 40%로 확대됩니다. 구조 안정성과 설비 노후도는 그대로 30%씩 유지됩니다. 즉, 구조적으로 큰 문제가 없더라도, 층간소음이나 주차난, 단열 문제 등 거주 여건이 열악할 경우, 재건축 판정에 긍정적인 영향을 미칠 수 있게 됐습니다.
[Remark] 단점은 없나? 향후 시장 전망은
한편, 일각에서는 안전진단을 생략하면 오히려 안전을 위협할 수 있다는 우려도 제기하고 있습니다. 재건축 대상 건물이 실제로 구조적으로 문제가 없음에도 사업성이 있다는 이유로 무리하게 철거하는 상황이 벌어질 수 있기 때문입니다.
또한, 자원 낭비나 주거 안정성 문제로 이어질 가능성도 있습니다. 안전진단을 유예했다가 향후 안전진단에서 문제가 발생할 경우 사업이 중단될 수 있으며, 이때 막대한 비용이 발생할 수 있다는 점도 부담 요인으로 여겨집니다.
그럼에도 불구하고 부동산시장에서는 이번 제도 개선을 대체로 긍정적으로 받아들이는 분위기입니다. 패스트트랙 시행을 통해 그동안 사업 추진이 지지부진했던 단지들이 다시 활기를 띨 것으로 예상하기 때문입니다. 특히 사업성이 높은 수도권 단지의 경우, 이번 제도 시행으로 직접적인 수혜를 받으리란 전망이 있습니다. 다만 분담금 갈등이나 공사비 상승 등의 문제로 인해 단기간에는 큰 효과가 나타나기 어렵다는 의견도 제기됩니다.
지금까지 6월 시행되는 재건축 패스트트랙 제도의 시행 배경부터 장단점 등을 알아봤습니다. 패스트트랙 제도는 기존 노후 주택 증가에 대응해 빠른 사업 추진과 주택 공급 확대의 핵심 수단으로 떠오를 것으로 예상되는데요. 이번 제도 도입으로 삶의 질 향상이나 정비사업 추진을 원활하게 하는 등 긍정적인 측면도 있지만, 무리한 사업 추진으로 인한 자원 낭비 등 해결해야 할 과제도 있음을 알 수 있었습니다. 향후 해당 정책이 실질적인 효과를 거두고, 주거 환경 개선에 기여할 수 있기를 기대하겠습니다.
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