“입주 전인데 7천 깎았어요” 서울도 ‘마피’ 속출 비상

/[Remark] 주목해야 할 부동산 정보/ 최근 지방뿐만 아니라 서울에서도 미분양이 속출하고 있습니다. 핵심지인 마포, 강동에서도 미분양이 발생하고 있는데다 수천만원을 할인해주는 곳까지 나오고 있는 상황인데요. 현 서울 미분양 현황 및 원인 등을 KT에스테이트에서 분석해 봤습니다.

[Remark] 지난해 서울 미분양 3채 중 2채는 ‘준공 후 미분양’

최근 대출 규제, 경기 불황 등의 영향으로 부동산시장이 침체일로를 겪고 있는 가운데, 지방뿐만 아니라 서울에서도 미분양 물량이 속출하고 있습니다. 서울부동산정보광장에 따르면, 2024년 12월 31일 기준 서울의 민간 미분양 주택수는 957가구로 집계됐습니다.

이는 전월 대비 26가구 증가한 수치인데요. 그중 준공 후 미분양 주택은 같은 기간 603가구에서 633가구로 30가구 증가했습니다. 준공 후 미분양은 말 그대로 준공 이후에도 팔리지 못하는 물량을 뜻하는데요. 이에 시장 침체를 야기하고, 건설사에 재무적 부담을 가중시켜 소위 ‘악성 미분양’이라 불리기도 합니다.

자치구별로 살펴보면, 미분양이 가장 많은 지역은 강동구로 300가구가 미분양 상태로 남아 있었습니다. 그 뒤로 동대문구가 170가구, 강서구는 145가구, 강북구구〮로구가 66가구 순으로 나타났습니다. 준공 후 미분양 역시 강동구가 279가구로 가장 많았으며, 강서구 145가구, 구로구 60가구, 도봉구 52가구 등이었습니다. 강남서〮초송〮파구 등 강남3구를 비롯해 성동구, 종로구, 동작구 등에서는 미분양 물량이 없는 것으로 나타났습니다.

[Remark] 분양가보다 수천만원 내린 ‘마피’ 매물도 등장

상황이 이렇다 보니 서울에서 소위 ‘마피(마이너스 프리미엄)’로 불리는 매물도 다수 등장하고 있습니다. 네이버 부동산에 따르면, 올 11월에 입주 예정인 강북구 미아동 ‘한화포레나미아’는 전용면적 80㎡에 최대 6000만원의 마피가 붙었습니다. 해당 매물 분양가는 10억4821만원인데 10억원 아래로 떨어진 매물이 시장에 등장한 것이죠. 또한, 전용 84㎡에도 분양가보다 최대 5000만원 낮은 분양권 매물이 올라와 있음을 확인할 수 있었습니다.

지난해 12월에 입주한 구로구 개봉동 ‘호반써밋개봉’ 전용 84㎡ 분양권에도 분양가보다 최대 7000만원까지 내린 마피 매물이 나와 있습니다. 전용 59㎡ 또한 1000만원대에서 4000만원대의 마피가 붙어 있는 상황이고요. 이 외에도 분양가가 6억9000만원인 강동구 천호동 ‘천호역 마에스트로’ 전용 33㎡도 분양가 대비 최대 2000만원 낮은 금액으로 마피 매물이 등장했습니다. 동작구 상도동 ‘상도푸르지오클라베뉴’는 지난해 12월 전용 84㎡가 분양가보다 약 6000만원 내린 12억4000만원에 실거래됐습니다.

그뿐 아니라 서울 내 도시형생활주택은 상황이 더 심각한데요. 동대문구 용두동에 위치한 ‘힐스테이트 청량리메트로블’ 전용 48㎡의 경우, 분양가가 8억8100만원이었는데 마피가 무려 9500만원까지 붙은 매물이 나와 있었습니다. 또, 마포구 노고산동 ‘빌리브디에이블’ 전용 38㎡도 최대 5000만원 마피가 붙은 매물이 올라와 있었습니다.

[Remark] 얼죽신 열풍 끝? 향후 전망은

그렇다면 이렇게 서울에서도 마피가 속출하는 이유는 무엇 때문일까요? 우선 대출 규제가 주요 원인으로 꼽히고 있습니다. 지난해 9월부터 시행된 스트레스 총부채원리금상환비율(DSR) 2단계 규제로 대출한도가 줄어들자 잔금 확보가 어려워진 영끌족 등을 중심으로 분양권을 매도하려는 움직임이 커진 것입니다. 실제로 주택산업연구원이 지난 1월 아파트 수분양자의 미입주 사유를 조사한 결과, 전체 응답자 중 26.3%가 잔금 대출 미확보로 나타났습니다.

또한, 서울 내 양극화가 심해지는 것도 또 다른 원인으로 언급되고 있습니다. 실제 같은 지역 내에서도 규모나 브랜드 등에 따라 어떤 단지는 마피가 등장하고 있는가 하면, 또 다른 단지의 경우 평형에 따라 수억원에 달하는 프리미엄이 붙은 경우도 종종 있기 때문입니다. 일례로 광진구 자양동 ‘롯데캐슬 이스트폴’은 전용 84㎡ 분양가가 12억원 후반~14억원 후반대에 책정됐으나, 지난해 11월 15억6000만원에 실거래되는 등 오히려 몸값이 오른 모습을 보이고 있습니다.

또한, 최근 분양가나 금리 상승으로 인해 청약에 당첨됐음에도 계약을 포기하는 사례도 증가하고 있는데요. 지난 1월, 노원구 월계동 ‘서울원 아이파크’에서는 당첨자 일부가 계약을 포기하면서 전체의 30%가량이 무순위 청약으로 나오기도 했습니다. 단, 2025년 2월 기준으로 마감이 임박한 것으로 알려졌습니다.

전문가들은 앞으로 분양시장에서 대출 완화, 금리 인하, 경기 회복 등이 맞물리지 않는 한 지금과 같은 분위기가 지속되리라 전망하고 있습니다. 현 정부에서도 미분양 문제를 심각하게 받아들여 미분양 주택 매입 등의 대응책을 발표하기도 했지만, 장기적인 접근이 부족하다는 의견도 나오는 상황인데요. 서울에서 내 집 마련을 준비 중인 수요자라면 그 어느 때보다 입지 및 상품성을 고려해 현명한 판단을 하시길 바라겠습니다.

/[리마크]주목해야 할 부동산 정보/

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