수도권 상승률 1위, 광명은 어떻게 '부활'했나
경기 광명시 아파트값이 심상치 않습니다. 지난해 말부터 시작된 반등세가 올해 들어 본격적인 상승으로 굳어지면서, 광명은 수도권 매매가격 상승률 순위에서 거의 매주 상위권에 이름을 올리고 있습니다. 한국부동산원에 따르면 지난달 27일 기준 광명 아파트 매매가는 0.31% 오르며 수도권 전체에서 가장 높은 상승률을 기록했습니다. 지난 4월 1주차(6일 기준)부터 4주 연속 수도권 1위 행진이며, 올해 들어 누적 상승률은 5.35%에 달합니다.
불과 1년전까지만 해도 분위기는 정반대였습니다. 작년 초부터 2025년 4월 4주차까지 광명 아파트 매매가는 -2.17% 떨어졌습니다. 경기 평균(-2.52%)에 이어 두 번째로 낙폭이 컸고, 23주 연속 하락이라는 불명예스러운 기록을 남겼습니다.
그러나 2025년 하반기부터 분위기가 바뀌었습니다. 대단지 입주 공포가 잦아들고, 15억원 이하 서울 인접 주택에 대한 실수요가 몰리기 시작한 것입니다. 전셋값도 마찬가지입니다. 연초 대비 4월 4주차까지 4.69% 급락했던 작년과 달리, 올해 같은 기간 전셋값은 3.65% 상승했습니다.
신축 대장주 '철산자이더헤리티지', 분양가 두 배를 향해
광명 집값 반등은 입주 폭탄이 사그라진 데다 서울과 인접해 수요가 몰린 탓이겠지만 선호도 높은 대장주 아파트도 한 몫을 합니다. 대표적인 단지가 '철산자이더헤리티지'입니다. 철산주공 8·9단지를 재건축해 3,804가구 규모로 탄생한 이 단지는 2025년 5월 입주를 시작해 광명에서 가장 뜨거운 관심을 받고 있습니다. 2022년 말 분양 당시 분양가는 전용 59㎡가 7억~8억원대, 전용 84㎡가 9억~10억원대 수준이었습니다. 일부 물량은 미계약 잔여분('줍줍')까지 등장하며 시장의 관심을 덜 받는 듯 보였습니다.
그러나 결과는 달랐습니다. 2025년 하반기 기준 전용 84㎡ 입주권이 17억원에 거래되는 등 프리미엄이 크게 형성되었습니다. 국토부 실거래가 데이터에 따르면 전용 84㎡ 기준 매매 실거래가는 최근(4월 거래) 17억9,000만원에 달하고 있습니다. 분양가 대비 7억원이 오른 셈입니다.
인근 철산역롯데캐슬&SK뷰 전용 84㎡도 지난달 18일 16억4,000만원에 매매 실거래됐으며, 4월 19일에는 9억 3,000만원에 전세 계약을 체결하며 전용 84㎡ 타입의 전세 최고가를 갈아치웠습니다. 광명 신축 단지들의 가격 상승이 주변 기축 아파트의 전세가격까지 끌어올리는 모습입니다.
업계 관계자는 "지난해 매매가와 전셋값을 모두 끌어내리던 대단지 입주장 효과가 사실상 끝났다"며 "수도권 7호선 광명사거리역과 철산역 인근에 들어설 '신축 클러스터'에 대한 기대감이 커지면서 매수세가 유입되고 있다"고 분석했습니다.
철산주공 12·13단지, 재건축 시동… 다음 대장주 노린다
신축의 활약이 기존 단지들의 재건축 기대감에도 불을 지폈습니다. 주목해야 할 곳은 철산주공 12단지와 13단지입니다. 두 단지는 1986년 준공된 고층(15층) 복도식 아파트로, 광명시 철산동의 마지막 남은 주공 단지입니다.
광명시는 지난해 하반기 두 단지의 재건축 조합설립추진위원회를 공식 승인·고시했습니다. 철산주공 12단지는 면적 12만6,761㎡, 토지등소유자 1,843명 규모이며, 13단지는 면적 16만4,632㎡에 2,460가구로 구성됩니다. 두 단지를 합치면 4,300가구가 넘는 초대형 재건축 사업입니다.
특히 철산주공 13단지는 지난 4월 29일 광명시로부터 조합설립인가를 최종 득하며 사업이 본격화됐습니다. 입지 면에서 철산 일대 최고 수준으로 꼽힙니다. 단지 바로 앞에 7호선 철산역 4번 출구가 위치해 있어 역세권 프리미엄이 탁월하고, 광명시청과 철산도서관, 주요 상업시설도 도보권에 있습니다. 업계에서는 두 단지가 재건축될 경우, 현재 시세 기준으로 전용 84㎡ 신축 가격이 20억원 수준까지 가능한 입지라는 평가도 나옵니다. 조합원 분양가는 전용 84㎡ 기준 약 11억 2,000만원으로 추정되고 있어, 향후 시세 상승 여력에 대한 관심도 큽니다.
2026년 입주 물량 급감, 공급 절벽이 가격을 떠받친다
광명 집값 상승세가 일시적이지 않을 것이라는 전망의 근거는 공급 데이터에 있습니다. 광명 아파트 입주물량은 2025년 9,346가구로 최고조에 달했지만, 2026년에는 1,837가구로 급감합니다. 2023년(1,187가구)과 비슷한 수준으로 떨어지는 것입니다. 올해는 지난 1, 2월 입주를 시작한 '철산자이브리에르'(1,490가구), ‘광명소하신원아침도시2'(203가구), '광명소하신원아침도시1'(144가구) 등을 끝으로 내년 상반기까지 신규 입주 단지가 없을 전망입니다.
수도권 전체로 봐도 공급은 줄고 있습니다. 올해 상반기 수도권 분양 물량은 전년 동기 대비 60% 이상 감소할 것으로 예상되며, 이러한 공급 부족 기조는 2027년까지 이어질 가능성이 높습니다. 서울과 맞닿아 있으면서도 상대적으로 가격이 저렴한 광명은, 공급이 줄어든 수도권 시장에서 실수요자와 투자자 모두에게 매력적인 대안으로 부각되고 있습니다.
경기도에서 서쪽의 광명, 동쪽의 구(舊)성남이 명실상부 경기 대표 주거지로 자리매김한 가운데, 신축 클러스터 형성과 대규모 재건축 파이프라인이라는 두 가지 강력한 상승 동력을 갖춘 광명 부동산 시장은 당분간 수도권 핵심 모니터링 지역으로 남을 것입니다.
