2025년도 마무리가 되어가고 있습니다. 최근에는 연말 마무리 전 한 해를 한번에 볼 수 있는 콘텐츠인 '서울 부동산 계급도'가 회자되고 있다고 하는데요.
1년 사이에 서울의 부동산 계급도가 어떻게 변했는지, 과연 2024년과 얼마나 격차가 클지 살펴보도록 하겠습니다.
연말이 다가오면서 부동산 시장에서도 한 해를 정리하는 콘텐츠들이 다시 주목받고 있습니다. 그중에서도 최근 각종 부동산 커뮤니티와 SNS에서 다시 회자되고 있는 것이 바로 ‘서울 부동산 계급도’입니다.
이 계급도는 KB부동산의 2024년 11월 기준 서울 아파트의 3.3㎡당 평균 매매가를 토대로 구성된 자료로, 2025년을 앞두고 ‘서울 부동산의 현주소’를 직관적으로 보여준다는 점에서 큰 관심을 받았습니다. 특히 계급을 피라미드 구조로 총 6개로 나누어 지역별 위상을 한눈에 보여준다는 점에서 공감과 논쟁을 동시에 불러일으켰습니다.
2025년 연말을 맞아 이 계급도를 다시 들여다보고자 합니다. 1년 사이 계급도는 어떻게 변했을까요?
[Remark] 최상위는 강남·서초… 평당 1억 독보적 위상!
일단, 총 6계급의 피라미드 형식의 최상단에는 여전히 강남구와 서초구가 자리하고 있습니다. 두 지역 모두 아파트 평균 매매가가(전용면적) 3.3㎡당 1억 원 이상의 높은 가격을 보이며 독보적인 위상을 나타냈습니다.
두 번째 계급에는 송파구와 용산구가 위치해 있습니다. 이들 지역 평균 매매가는 3.3㎡당 8000만 원 이상으로, 최상위 계급과는 여전히 평당 약 2000만 원 수준의 격차가 존재합니다.
세 번째 계급에는 성동구, 마포구, 양천구, 광진구가 포함돼 있습니다. 이들 지역의 평균 매매가는 3.3㎡당 6400만 원 이상으로 형성돼 있습니다.
네 번째는 3.3㎡당 평균 아파트 매매가가 5000만 원 이상으로, 강동구, 동작구, 영등포구, 중구, 종로구가 이에 해당합니다. 다섯 번째는 서대문구, 동대문구, 강서구, 성북구, 은평구, 관악구로, 3.3㎡당 3500만 원 이상의 가격대를 형성하고 있습니다.
마지막 여섯 번째 계급에는 구로구, 노원구, 중랑구, 금천구, 강북구, 도봉구가 포함돼 있습니다. 평균 매매가는 3.3㎡당 2600만 원 이상으로 나타났습니다.
[Remark] 1년 전과 비교하면 어떤 변화가 있을까?
그렇다면 1년 전 계급도와 비교하면 어떤 차이가 있을까요?
일단 최상단인 강남, 서초는 1년 전 전용면적 기준, 3.3㎡당 8000만 원 이상에서 현재 1억 원 이상을 넘어서며, 1년 새 무려 2000만 원이나 상승했습니다.
두 번째 계급인 송파구와 용산구도 3.3㎡당 6500만 원 이상 → 8000만 원 이상으로 기준점이 1500만 원이나 올랐고, 세 번째 계급 역시 3.3㎡당 5200만 원 이상 → 6400만 원 이상으로 1200만 원이나 오르며 천만 원대 이상의 높은 가격 상승을 보여주었습니다.
이어 중위부터 하위권의 경우 가격 상승 폭이 크게 떨어지는데요. 네 번째 계급은 1년 전 3.3㎡당 4500만 원 이상에서 현재 5000만 원 이상으로 기준점이 500만 원 올랐고, 다섯 번째 계급은 3.3㎡당 3200만 원에서 3500만 원으로 겨우 300만 원 오른 것에 그쳤습니다.
최하단인 마지막 여섯 번째 계급의 경우 1년 전도, 현재도 3.3㎡당 2600만 원 이상의 가격대를 유지하고 있습니다.
종합해보면 한 가지 사실을 분명히 보여줍니다. 계급은 좀처럼 바뀌지 않지만, 가격은 계급별로 함께 올라가고 있다는 점입니다. 특히 피라미드 상단으로 올라갈수록 그 상승 폭도 높다는 점이 가장 흥미롭습니다.
[Remark] 전국으로 넓혀보는 부동산 계급도
그렇다면 서울을 넘어 전국으로 그 범위를 넓혀보면 어떤 피라미드가 만들어질까요?
마찬가지로 2025년 11월 KB부동산의 3.3㎡당(전용면적) 아파트 평균 매매가를 기준으로 16개 시도의 해당 계급도를 만들어 보았습니다. 서울의 구별 피라미드가 6계급으로 나뉜다면, 전국은 한 단계 축소된 5계급으로 구분하는 것이 더욱 적절해 보입니다.
계급도를 살펴보면 결과는 모두의 예상대로 피라미드의 최상단은 서울이 차지했습니다. 서울의 3.3㎡당 평균 아파트 매매가는 5840만 원으로 타 지역과 비교 불가의 월등한 1위를 차지하였습니다.
두 번째 계급에는 경기도와 세종시가 해당되었습니다. 두 지역 모두 3.3㎡당 2000만 원 이상을 기록했습니다. 세 번째는 3.3㎡당 1500만 원 이상을 기록한 인천시와 부산시가 차지했습니다.
네 번째 계급도에는 3.3㎡당 1000만 원 이상의 가격대를 보이는 대전시, 대구시, 울산시, 광주시, 경상남도 등 5개 지역이 포함되었습니다.
마지막으로 가장 낮은 등급인 다섯 번째는 충청북도, 강원도, 충청남도, 전라북도, 전라남도, 경상북도가 해당되며, 이들은 3.3㎡당 800만 원 이상의 가격을 보이고 있습니다.
최상단의 서울과 아래에 분포되어 있는 지방도시 등의 아파트값 차이는 3.3㎡당 무려 5000여만 원으로 6배 가량 차이가 납니다.
[Remark] ‘지방vs서울, 서울 상급지vs그 외’ 고착화되는 양극화
서울 안에서든, 전국으로 넓혀서 보든 이번 부동산 계급도가 공통적으로 보여주는 흐름은 분명합니다.
집값 상승 여부를 넘어 지역 간 격차가 구조적으로 고착화되는 양극화가 한층 뚜렷해졌다는 점입니다. 상위권 지역은 상승 폭이 크고 하락에 강한 반면, 중·하위권은 완만한 움직임에 그치며 속도 차이가 계속 벌어지고 있습니다.
전문가들은 이를 ‘선택과 집중의 시장’으로 해석합니다. 금리·정책 변수와 무관하게 수요는 결국 일자리와 인프라, 자산 선호도가 검증된 지역으로 모이고, 이 과정에서 가격 격차는 쉽게 좁혀지지 않는다는 분석입니다.
여기에 부동산 시장에서 사회적 믿음처럼 여기는 ‘똘똘한 한 채’와 ‘서울(강남)불패’라는 시각입니다.
결국 2025년 연말에 다시 본 부동산 계급도는 이렇게 말하는 듯합니다. ‘순위는 크게 바뀌지 않았지만, 간격은 더 벌어졌다.’
이에 따라 2026년에도 서울과 비서울, 서울 내 상·하위 지역 간 양극화는 단기 조정이 오더라도 큰 틀에서는 이어질 가능성이 높아 보입니다.
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