분담금 부담 커진 목련마을…리모델링 대신 재건축이 대안 되나

분담금 상승에 사업 방식 변경 움직임
목련2단지 단독 재건축 사업성 분석 제시
기존 리모델링조합 해산 절차가 선결 과제

안양 목련마을 선경2단지 아파트 재건축 사업지 일원 위치도. 목련2단지 재건축추진준비위원회 제공

안양 평촌신도시의 노후 아파트 단지인 호계동 목련마을에서 기존 리모델링 사업을 중단하고 ‘노후계획도시 정비 및 지원에 관한 특별법’(노후계획도시정비법)을 적용한 재건축으로 전환하려는 움직임이 본격화하고 있다.

원자재 가격과 공사비 상승 등으로 리모델링 분담금이 크게 늘어난 가운데 일부 주민들은 사업성을 높이고 부담을 줄이기 위해 재건축으로 전환해야 한다고 주장하고 있다.

21일 ㈜통일감정평가법인에 따르면 목련2단지는 리모델링보다 재건축을 추진할 경우 일반분양 물량과 비례율이 늘고 조합원 분담금은 줄어드는 것으로 분석됐다.

신광철 ㈜통일감정평가법인 부회장은 “기존 리모델링 사업은 용적률 299.74%를 적용해 일반분양 물량이 29가구에 그치고 조합원 비례율은 80.23%로 추산됐다”며 “조합원 평균 분담금은 가구당 약 3억원에서 최대 4억4천만원으로 제시됐다”고 말했다.

반면 임영진 ㈜삼호기술공사 대표이사의 도시계획 검토와 마연희 ㈜한국종합건축사사무소 수석건축사의 설계안을 바탕으로 노후계획도시정비법을 적용하면 단독 재건축 시 용적률을 최대 359.68%까지 높여 최고 38층, 총 1천190가구 규모로 조성할 수 있다. 일반분양 물량은 138가구이며 임대주택 58가구는 별도로 계획됐다.

일반분양 수입은 기존 391억원에서 1천964억원으로 늘고 총분담금은 약 801억원 줄어 조합원 가구당 평균 분담금도 약 8천60만원 감소할 것으로 분석됐다. 예상 비례율은 104.65%로 산정됐다.

다만 이 같은 수치는 현재 제시된 도시계획과 설계안, 분양가와 공사비 등을 전제로 한 추정치로 향후 정비계획 수립과 인허가, 시장 상황에 따라 달라질 수 있다.

정비업계에서는 목련2단지가 인근 목련3·5단지와 함께 통합 재건축을 추진하는 방안도 거론되고 있다.

3개 단지를 통합하면 전체 대지면적은 11만1천542㎡로 늘어나고 최고 35층, 총 3천268가구 규모로 조성할 수 있다. 단지 배치를 정형화하고 동간 거리를 넓히는 한편 대형 커뮤니티시설과 특화 편의시설을 조성할 수 있다는 것이 추진준비위 측의 설명이다. 지하철 4호선 범계역과 단지를 지하 통로로 직접 연결하는 방안도 거론되고 있다.

신현철 목련2단지 재건축추진준비위원장은 “소유주 994명 가운데 380여명이 리모델링 사업에 반대하고 있어 기존 방식으로는 사업 추진이 어렵다”며 “2024년 주택도시보증공사의 보증 거절 이후 사업의 금융 조달 가능성도 불투명해졌다”고 주장했다.

이어 “매몰비용이 더 늘어나기 전에 사업 방향을 재검토해야 한다”며 “노후계획도시정비법을 활용한 재건축 전환을 위해 주민 의견을 모으겠다”고 말했다.

재건축으로 전환하려면 기존 리모델링주택조합의 해산 절차가 우선돼야 한다.

봉만수 법무법인 집현전 대표변호사는 “목련2단지는 조합 규약에 따라 조합원 과반수가 출석하고 출석 조합원 과반수가 찬성하면 자발적 해산을 결의할 수 있다”며 “해산총회 당일에는 관련 기준에 따라 조합원 20% 이상이 직접 출석해야 한다”고 조언했다.

정비업계 관계자는 “조합 해산과 안양시의 인가, 정산·청산 절차가 마무리돼야 재건축 전환 논의가 구체화할 것”이라며 “시의 정비기본계획과 특별정비계획 반영 여부, 주민 동의 확보도 사업 추진의 주요 변수”라고 말했다.

최원재 기자 chwj74@kyeonggi.com