주인공은 강남도 아닌 성수동이었습니다. 힙함을 입고 부동산 시장에서 훨훨 날고 있는 성수동은 강남을 대체할 만한 입지로 손꼽히고 있는데요. 그럼 미래가치를 고려해 강남을 뛰어넘을 곳은 또 어디가 있을까요?
앞으로 강남 대체지로 가능성 있는 후보를 살펴봤습니다.
최근 공장 대지가 국내 경매 역대 최고가인 2,202억원에 낙찰되었다는 소식이 전해졌습니다.
지난 8월 서울동부지방법원에서 진행된 공장, 토지 일괄매각 경매에서 성수동2가 준공업지역 토지 4,274㎡(1293평)와 건물 2,503㎡(757평)가 2,202억100만원에 낙찰된 것입니다.
국내 경매 사상 최고 가격, 그리고 감정가(2,201억6,292만 원)를 웃도는 금액을 유찰 없이 단 한 번의 입찰로 낙찰된 사실이 놀랍지만, 그 보다 더 눈길을 끄는 것은 대지가 위치한 지역입니다.
금액만 들으면 강남권, 한강라인을 예상하겠지만 성수역 인근 대로변 코너의 공장대지에서 나온 가격입니다.
이러한 경매 결과를 두고 단순한 기록 경신을 넘어, 강남을 대체할 만한 지역의 등장이라고 해석하는 전문가들도 적지 않습니다.
현재 시장 트렌드와 미래개발 호재를 볼 때 강남에서 다른 지역으로 부촌의 이동이 가능하고, 이를 금액으로 확인시켜 준 계기가 될 수 있어서입니다.
그래서 가까운 미래, 강남을 대체할 만한 곳으로 손꼽히는 두 곳인 성수와 용산에 대해 알아봤습니다.
[Remark] 자동차정비소, 수제화공방, 창고 즐비한 곳이 이렇게…
2000년 초반의 성수동을 기억하고 있는 사람들이라면 자동차정비소, 차고지, 수제화매장, 창고 등을 먼저 떠올릴 겁니다. 동네 곳곳에서 기계소리가 들리고 창고, 공장들로 투박하던 골목이 십여년이 지난 지금은 ‘한국의 브루클린’으로 전성기를 맞이하고 있습니다.
성수동의 변화를 거슬러 올라가 보면, 2005년 서울숲이 개장하고 2010년경 부터는 낡은 공장과 창고들이 ‘힙’함을 입고 카페와 갤러리, 문화공간으로 변신해 관광객, 쇼핑객들이 찾아오기 시작했습니다. 여기에 고급 주상복합단지가 완공되고 연예인, 유명인사가 사는 곳으로 알려지면서 주택시장에서도 ‘신흥부촌’ 시대를 열었습니다.
성동구청 자료에 따르면 성수동을 찾은 내국인 방문객은 2018년 1,993만명에서 지난해 2,620만명으로 31% 증가했고 외국인은 같은 기간 6만명에서 300만명으로 급증했습니다.
이처럼 사람이 모이고 기업들이 들어오니 공시지가도 2014년 ㎡당 321만원에서 2024년 680만원으로 곱절이상 뛰는 결과가 나왔습니다.
이 같은 성수동의 변화에 기업들도 전략적으로 성수동에 터를 잡기 시작했습니다. 무신사, 젠틀몬스터, 크래프톤, 클리오, SM엔터테인먼트가 성수동에 본사를 옮겨 이제 성수동은 오피스 마켓에서도 관심을 보이는 지역이 되었습니다.
알스퀘어가 발간한 '2024 성수 오피스 시장 보고서'에서 성수권역 주요 오피스의 경우 평균공실률이 0에(2022~2023년) 수렴할 만큼 높은 임차 수요를 보여준다고 합니다.
과거 GBD의 서브권역으로 취급받았으나, 이제는 성수동의 독특한 개성과 문화가 필요한 기업들의 수요가 이어져 신흥업무권역으로 부상 중이라고 언급했습니다.
이처럼 문화, IT, 트렌드 민감업종 쪽에서 성수동 사무실 수요가 생기자 신규 오피스 공급도 발 빠르게 진행되고 있습니다.
작년에는 이지스자산운용과 삼성전자, 현대차그룹이 오피스 빌딩 '팩토리얼 성수' 준공을 마쳤고, 앞으로도 크고 작은 오피스 건물이 들어설 예정입니다.
먼저 성수동 이마트 부지는 지하 8층∼지상 17층 규모의 복합문화시설로 조성됩니다. ‘K-프로젝트’라는 이름으로 게임 개발업체 크래프톤과 미래에셋자산운용 컨소시엄이 개발하며 향후 크래프톤 본사 사옥으로 활용될 예정입니다.
마스턴투자운용도 작년에 에이엠플러스자산개발이 개발 중인 오피스를 선매입하기도 하고 최근엔 무신사 성수 E4 오피스 개발을 진행하고 있습니다.
또 KT에스테이트는 성수동 연립, 빌라단지를 인수한 후 오피스로 개발하는 사업을 추진 중입니다.
성수동의 성장은 끝이 아닙니다. 주거지 개발과 삼표레미콘 부지 개발 사업이라는 대형 호재가 남아있기 때문입니다.
서울시 자료에 따르면 성수동 ‘삼표레미콘 부지’ 개발사업은 현재 사전협상이 완료되어 속도를 내고 있습니다. 연면적 44만7,913㎡ 규모의 업무, 숙박, 판매, 문화·집회 시설 등을 포함한 지상 77층 규모 복합 시설이 들어설 예정입니다.
[Remark] 강남 이어갈 곳 ‘용산’ 빠지면 섭섭하지용
‘용산이 용으로 승천할 일만 남았다’는 우스갯소리가 통하는 곳, 용산은 일찌감치 강남을 뒤이을 핵심입지로 기대를 모았습니다.
여의도의 2배 규모에 달하는 용산 철도정비창 부지(국제업무지구), 용산공원조성, 한남뉴타운 등 모든 개발사업이 부동산 시장의 판도를 바꿀 만한 대어급입니다.
특히 용산 철도정비창 부지 개발은 2010년 초반, 좌초될 뻔도 했지만 지난해부터 다시 속도를 내고 있습니다. 작년 2월 서울시는 국제업무지구 세부 개발계획을 발표하고 최근엔 용산구청이 서울시에 용산국제업무지구 도시개발사업과 관련한 종합 계획을 내고 본궤도에 올랐습니다.
서울시는 국제업무지구 개발과 관련해 싱가포르와 홍콩을 잇는 아태 비즈니스 거점을 만들겠다는 목표를 세우고 밑그림을 그리고 있습니다.
국제업무지구 개발 사업은 약 49만5천여㎡에 달하는 부지에 100층 높이의 초고층 빌딩과 상업, 업무, 주거시설이 들어설 예정입니다. 또 사업부지에 맞먹는 규모로 녹지 조성을 계획해 입체정원도시를 만들겠다는 방침도 세웠습니다.
국제업무지구 개발은 현재까지 순탄하게 돌아가고 있습니다. 계획대로라면 올해 말 기반시설 착공, 2028년 건축물 착공을 거쳐 2030년이면 준공과 함께 1호 기업이 입주할 수 있게 됩니다.
도심권의 중심 위치인 용산은 국제업무지구 개발과 한국판 센트럴파크인 용산공원 조성 등 강남이 가질 수 없는 매력적인 재료를 갖고 있습니다.
이러한 입지 가치덕에 용산은 100억이 넘는 주거시설도 팔 수 있는 곳이 되었습니다. 유엔사부지에 들어서는 오피스텔 ‘더파크사이드 스위트’는 전용 53~185㎡, 총 775실 규모로 분양가만 해도 30억~185억원에 달하지만 평균 청약 경쟁률은 1.67대 1을 기록했습니다.
높은 분양가에다 규모가 큰 오피스텔 단지에도 불구하고, 청약결과가 좋은 이유로 ‘미래가치와 입지’에서 해답을 찾을 수 있습니다.
땅값도 용산은 늘 서울 평균보다 위에 있었습니다.
2010년이후 용산구 지가 변동률을 살펴보면 2013년에만 부동산 시장 침체와 국제업무지구 사업 중단으로 땅값이 후퇴했지만 2016년부터는 상승세를 유지 중입니다.
이밖에 작년 말에 발표한 2025년 표준지 공시지가도 강남구(5.01%)에 이어 용산구가 4.78%로, 두 번째로 높은 상승률을 기록했습니다.
[Remark] '용산과 성수’ 미래가 더 기대되는 두 톱
이처럼 성수와 용산은 서울 안에서도 그 가치를 새롭게 써내고 있는 곳이라 할 수 있습니다.
특히 서울 도심에 천지개벽할 만큼의 미래 개발호재가 있고, 강남이 가지지 못한 입지 가치를 품고 있어 현재도 미래도 관심을 기울일 이유가 충분합니다.
앞으로 이 두 곳이 강남을 위협할 존재로 성장할지 관심 있게 지켜봐야 하겠습니다.
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