‘역대급’ 재개발 한다는데 “우리가 호구냐”…이곳 주민들 분노한 까닭 [역세권 돈세권]

역세권(驛勢圈)은 성인 걸음으로 대개 10분 이내 거리로 약 500m 가량입니다. 하루가 멀다 하고 바뀌는 서울 역세권의 모습. 일상에 바쁜 이들을 대신해 현장의 소식을 전합니다.

서울 국제업무지구 조감도. 서울시

서울시가 지난 5일 ‘용산국제업무지구 개발계획’을 발표했습니다.

용산 철도정비창 자리에 100층 안팎의 랜드마크를 짓고, 45층 높이의 건물을 잇는 1.1㎞ 보행전망교도 설치한다고 합니다. 지하부터 지상, 공중까지 50만㎡에 달하는 녹지공간을 조성하는 것도 특징입니다.

특히 민간 주도로 추진하다 좌초된 전철을 되풀이하지 않기 위해, 공공기관(코레일·SH)이 나서 사업 안정성을 높이고 개발이익을 공공 배분하겠다는 것도 주목됩니다.

장기 개발사업의 경우 도중에 경기 침체에 따라 자금 조달의 어려움을 겪을 수 있습니다. 또한 사업성을 높이기 위한 혜택이 추후에 ‘특혜 시비’로 논란이 될 수도 있습니다.

이같은 우려를 공공 주도 개발을 통해 사전에 차단하겠다는 의지로 풀이됩니다. 서울시 계획대로 2030년 첫 입주가 시작되면 용산 일대는 그야말로 ‘상전벽해’가 될 것입니다.

그런데 철도정비창 인근 원효로1가 일대는 ‘공공 주도냐, 민간 주도냐’ 재개발 방식을 놓고 논란이 계속되고 있습니다. 무슨 일이 벌어지고 있는 걸까요.

LH 주도 공공재개발 추진 용문동

용산구 용문시장 입구. 여전히 인근 주민들의 발걸음이 잦다. 일대 재개발 추진으로 언제까지 재래시장이 유지될 수 있을지 미지수다. 서찬동 선임기자

용산구 용문동 빌라 밀집 지역. 서찬동 선임기자

지하철 6호선과 경의중앙선 환승역인 효창공원앞역을 나오면 백범로를 기준으로 용산경찰서 방향과 반대편 용문시장 쪽이 모두 노후 빌라가 밀집돼 있습니다.

용문시장 방면은 ‘도심공공주택복합사업’ 방식으로 재개발이 추진 중입니다. 2만3000여평 규모로 조합원 약 1150명이 있으며, 2500가구 안팎의 아파트 공급이 가능할 것으로 예상됩니다.

도심공공주택복합사업은 정부가 도심 주택공급을 늘리기 위해 2021년 2월 발표한 대책입니다. 공공기관인 LH가 시행하는 공공 정비사업으로 재초환 부담금 배제 등의 혜택을 부여합니다. 사업기간이 민간 재개발보다 단축될 수 있다는 것도 장점입니다.

다만 투기 방지를 위해 권리청산일(2021년 6월 29일) 이후 매수자는 지분쪼개기를 못하며 입주권도 받지 못하고 현금청산을 하게 됩니다. 불만이 제기되자 정부는 특별법 시행규칙을 신설해 특별공급권을 주기로 했습니다.

하지만 중개업소 관계자는 “권리청산일 이후 매입자가 특별공급을 받으려면 요건이 엄격하다”며 “이 때문에 외부 투자도 활발하지 않고, 지분 시세도 타지역보다 낮게 형성돼 있다”고 설명합니다.

지분매수 시기 따라...공공·민간 재개발 지지 엇갈려

용산 원효로 1가 용문동의 한 벽에 붙은 공공재개발 반대 벽보. 서찬동 선임기자

용산 원효로 1가 용문동의 한 벽에 붙은 민간재개발 반대 벽보. 서찬동 선임기자

현장에는 공공 주도와 민간 주도를 지지하는 양측이 벽보를 붙이고 서로 다른 주장을 펼치고 있습니다.

공공 재개발 반대 벽보에는 “LH 주도로 공공재개발 때는 조합원 입장을 반영하기 어렵다”며 “추가 분담금이 터무니없이 많아도 대응할 방법이 없다’고 주장하고 있습니다.

민간 재개발 반대 벽보에는 “공공 재개발을 해야 비리없는 투명한 사업이 가능하다”며 “민간 재개발은 언제까지 기다려야 할지 알 수도 없다”고 주장합니다.

결국 지분 소유주간의 갈등인데요. 한 중개업소에 따르면 “지분 취득일을 기준으로 사업 방식에 대해 의견이 엇갈리고 있다”며 “오래전부터 소유주들은 신속한 공공 재개발을, 최근 몇년새 취득한 소유주들은 민간 재개발을 지지하는 분위기”라고 전했습니다.

재개발은 조합원 동의율이 사업 속도에 절대적으로 중요합니다. 이렇게 조합원간 의견이 대립하고 있으면 언제 가능할 지 지켜볼 일입니다.

길 맞은편 효창동은 ‘역세권 시프트’로 추진

용산구 효창동 빌라 밀집지역. 서찬동 선임기자

용산구 효창동의 한 빌라 벽에 역세권 도시정비형 재개발에 반대하는 벽보에 붙어 있다. 서찬동 선임기자

용산 경찰서 방향의 원효로1가 효창동 재개발 구역은 6호선 효창공원앞역과 1호선 남영역 사이에 위치합니다. 따라서 용문동이 국제업무지구에 좀더 가깝다면, 원효동은 공원으로 조성 예정인 미군 용산기지에 더 가깝습니다.

이 곳은 민간 주도의 ‘역세권 시프트 재개발’로 사업을 추진하고 있습니다. 총 9만 4115㎡ 면적에 3316가구의 아파트 단지로 추진되고 있습니다.

‘역세권 시프트 재개발’은 역세권 지역에 용적률을 최대 500%까지 올려주는 대신 물량 일부를 장기전세주택 등 공공임대로 제공하는 사업을 말합니다.

서울시는 당초 ‘역세권’ 범위를 역에서 250m 이내 위치한 곳을 지정했는데, 이후 주택공급 확대를 위해 350m 이내로 완화했습니다. 사업지역으로 선정되면 노후도 적용이나 용도변경을 통한 용적률 완화 등의 혜택이 주어집니다.

서울시 관계자는 “아직 구역지정 일정은 나오지 않았다”며 “주민들의 의견이 다양해 이를 조율하는데 시일이 좀 걸릴 것”으로 전망했습니다.

다만 ‘역세권 시프트사업’도 결국 임대주택 등 공공기여분 때문에 반대 의견이 만만치 않습니다. 효창동에도 ‘주민이 호구냐’며 공공 임대주택 비율이 과다하는 현수막이 걸려 있습니다. 작은 평수의 빌라는 분담금이 커서 원주민은 입주도 못하고 타지역 전세로 쫓겨날 것이라는 우려도 있습니다.

용산 국제업무지구 개발에 따라 이들 주변 재개발 진행도 계속 주목의 대상이 될 것으로 보입니다.

용산구 원효로 1가 효창동의 한 벽에 붙은 도시정비형 재개발 반대 벽보. 서찬동 선임기자