“요즘 뜯어고치는 게 대세”…목동·송파 낡은 단지들, 새 아파트로 변신중

목동 우성 구청 건축심의 통과
수평 별동 증축 29가구 늘려
한신청구·현대도 리모델링 추진
국내 첫 수직증축 송파 루벤
3월 입주 앞두고 공사 속도

국내 첫 수직증축 리모델링 단지 잠실 더샵 루벤 [사진=서울 리모델링 주택조합 협의회]

서울 송파구와 양천구의 리모델링 추진 단지들이 사업에 속도를 내고 있다. 이미 용적률이 높은 단지의 경우 재건축에 비해 상대적으로 추진이 수월한 리모델링을 통해 주거의 질을 높이려는 것이다.

15일 정비업계에 따르면 서울 양천구 목동 우성아파트 리모델링주택조합은 지난 10일 양천구청의 리모델링 건축심의를 통과했다. 1992년 준공한 목동우성아파트는 지하 1층~지상 최고 15층, 4개 동, 332가구 규모로 지어졌다. 지난 2021년 1월 리모델링 사업 추진위원회를 구성한 지 1년 만에 조합설립 인가를 받았다. 2022년 5월엔 시공사 선정 입찰을 통해 GS건설을 우선협상대상자로 선정했다.

이 단지는 수평 별동 증축 방식 리모델링을 통해 가구 수를 361가구로 늘린다는 계획이다. 리모델링은 건축물을 완전히 허물고 다시 짓는 재건축과 달리 기존 건물 구조체를 그대로 두고 여기에 보수·보강하는 방식으로 사업을 진행한다. 리모델링 방식은 크게 ‘수평 증축’과 ‘수직 증축’으로 나뉜다. 수평 증축은 기존 아파트 골조에 앞·뒤·옆으로 가구별 면적을 넓히고 구조를 개선하는 방식이다. 수평 증축에서 가구 수를 더 늘리기 위해서는 단지 내 남는 땅에 별도 동을 증축해야 한다.

서울 양천구 목동 우성아파트 [사진=네이버 로드뷰]

목동 우성아파트는 별동 증축으로 가구 수를 29가구 늘리기로 했다. 단지 외관은 지하 5층~지상 16층으로 커지고, 전용면적도 84㎡에서 108㎡로 넓어질 예정이다. 이외에도 목동에서는 목동우성2차, 목동한신청구, 목동현대 등 목동신시가지 인근 노후 아파트 단지들이 리모델링을 추진하고 있다. 또 279가구 규모의 목동신정청구아파트는 신정롯데(230가구)·신정현대(217가구)·신정쌍용(270가구) 아파트들과 통합 리모델링사업을 추진한다. 통합 리모델링을 하게되면 비용이 절감되고 단지 규모가 커지면서 사업성이 높아지는 효과가 있다.

한편 기존 건물에 층수를 높여 가구 수를 늘리는 리모델링 방식도 있다. 이를 ‘수직 증축’이라 한다. 층수는 최대 3개층을 높일 수 있고 기존 가구 수의 15%까지 늘릴 수 있다. 다만 수직 증축을 위해서는 안전진단 B등급 이상을 받아야 한다. 여기에 문기관의 1‧2차 안전성 검토를 실시해야 한다. 리모델링은 기존 건축물의 골조를 그대로 유지하고 공사가 진행되기 때문에 안전이 확보돼야만 수직 증축을 허용하는 것이다.

현재까지 국내에서는 2개 단지만이 수직 증축 인허가를 획득했다. 이 중 한 곳은 송파구 잠실더샵루벤(옛 성지아파트)이다. 국내 첫 수직증축 리모델링 단지로 알려진 송파성지아파트는 1992년 준공된 298가구 규모 단지다. 2020년 전국 최초로 수직 증축 리모델링 사업계획승인을 받았다.

이 단지는 리모델링을 통해 지하 3층, 지상 최고 18층, 2개동, 총 327 가구 규모 단지로 탈바꿈한다. 이미 공사가 상당히 진행 돼 오는 3월 입주를 예정하고 있다. 앞서 전용 106㎡ 5개 타입 29가구를 일반 분양했다. 일반 분양가는 19억4600만원 선이었다. 현재 이 단지 같은 평형대 호가도 19억원~20억원대에 형성돼 있다.

서울시 리모델링주택조합 협의회에 따르면 서울에서 공동주택 리모델링을 추진하는 단지는 142곳, 가구 수로는 12만 가구가 넘는다. 업계에서는 이들 사업이 정상 추진되면 향후 10년간 시장에 약 2만 가구 주택이 신규로 공급될 수 있을 것으로 예상한다.

리모델링의 가장 큰 장점은 준공 15년이 지난 단지부터 추진 가능해 진입장벽이 낮다는 것이다. 사업 기간도 재건축에 비해 빠른 편이다. 재건축에 적용되는 재건축초과이익환수제나 기부채납 등 규제에 얽매이지 않을 수 있다는 점도 장점이다. 하지만 기존 건축물의 골조를 사용하기 때문에 내부 구조 설계에 한계가 있을 수 있다. 무엇보다 일반분양 물량 확보가 제한돼 공사비가 급격히 오르는 환경에서 조합원들의 부담이 커질 수 있다.

박용석 R2코리아 부동산투자자문 소장은 “리모델링은 재건축과 마찬가지로 주택 공급 효과가 있을 수 있지만 재건축에 비해서는 효과가 크지 않다”며 “기존 건물의 골조를 남겨둔 상태로 협소한 공간 속에서 공사가 진행되다보니 생각만큼 공사 속도가 나지 않을 수도 있다”고 설명했다.