역전세난과 전세사기로 곳곳에서 피해 사례가 나오고 있습니다. 기본적인 주택임대차계약서만으로는 계약 후 발생할 수 있는 다양한 분쟁을 해결하기 어려울 수 있는데요. 이를 방지하기 위해 계약서에 넣으면 좋을 특약으로 어떤 것이 있을까요? KB부동산이 임차인, 임대인 입장에서 각각 고려해야 할 특약사항 문구를 정리해 드립니다.

임차인이라면 놓치지 말아야 할 특약사항

먼저 세입자 입장에서는 자신의 보증금을 지키는 것과 추후 보증금 인상 여부, 도중에 집주인이 바뀌게 되는 경우에 대한 우려가 클 텐데요. 우선 보증금을 지키려면 특약사항에 '계약 당시의 권리관계를 잔금일 익일까지 유지하고, 이를 위반 시 계약을 무효로 한다'를 기재하면 좋습니다. 이는 확정일자가 신청 다음날 0시부터 효력이 발생하기 때문인데요. 계약 후 세입자가 알지 못한 사이 권리관계가 바뀌는 것에 대항하기 위함입니다.

그리고 담보대출이 있는 주택을 계약한다면, '잔금 납부 시 해당 부동산의 담보대출을 상환해야 한다'를 넣는 것이 좋습니다. 또한 '임대인은 계약 시점부터 만료 시까지 근저당 및 기타 제한물권을 설정하지 못한다'는 문구도 보증금을 지키고 집주인이 주택담보대출을 받지 못하게 막는 방법입니다.

최근 전세사기 우려로 전세보증금 반환보증보험을 가입하는 세입자가 많아졌는데요. 전세보증보험에 가입하려면 임대인의 동의가 필요합니다. 따라서 '전세권 설정 보증보험 가입 등에 임대인이 적극 협조한다'는 문구를 넣는 것이 좋습니다. 

또한 계약 후 몰랐던 근저당 사실이 밝혀지면 '계약 후 없던 근저당 사실이 발견되면 계약을 해지하고 전세금을 반환한다'거나 '계약 후 집주인의 세금 체납 사실이 발견되면 계약을 해지하고 전세금을 반환한다'를 넣는 것이 좋습니다. 

그리고 '전세자금대출 심사 과정에서 대출 불가 판정 시 본 계약은 무효로 하며 계약금 전액을 반환한다'를 넣어 만약의 사태에 대비할 수 있습니다. 계약이 만료된 후 보증금을 바로 돌려받기 위해 '임차인의 임대 여부와 관계없이 계약 만료일에 따른 보증금을 즉시 반환한다'는 내용을 넣을 수 있습니다.

임대인 입장에서 알아두면 좋은 특약사항

임대인이 전월세 계약에서 민감한 부분은 자신의 집을 깨끗하게 유지하고 사용할 수 있는지, 퇴거 후 훼손된 부분에 대한 수리 비용 부담, 월세를 연체할 경우 대응 등입니다. 

임대인은 주로 난방, 상하수도, 전기 설비와 같은 주요 설비에 대한 수선 비용을 부담하고, 임차인은 전구, 수도꼭지 등 간단한 수선이나 소모품 교체 비용을 부담하게 되는데요. 이를 분명히 하기 위해 '임차인은 계약 만료 시 훼손되거나 파손된 부분을 원상 복구해 반환하기로 한다'거나 '청소 상태가 불량할 경우 청소 후 반환하기로 한다. 이를 어길 시 비용을 청구할 수 있다'는 문구를 넣을 수 있습니다. 또한 '임차인의 과실로 인한 파손은 복구 비용을 보증금에서 공제한다'고 할 수도 있겠죠.

또한 '지체된 차임에 대해 연 O%의 이자를 가산하고 추후 보증금에서 공제한다'거나 '계약 만료 전 중도 퇴실할 경우, 임차인이 중개 수수료를 부담하고 보증금 반환은 다음 세입자 잔금 시 하기로 한다'는 문구를 기재하는 것을 협의해 볼 수 있습니다. 그리고 '임대인의 동의 없이 주택의 구조 변경이나 전대, 임차권 양도를 할 수 없다'는 내용도 기재하면 좋습니다.

특약사항에 기재했다고 무조건 유효한 것은 아니에요

그러나 특약으로 기재했다고 해서 모든 조항이 효력을 갖는 것은 아닙니다. 주택임대차보호법의 범위를 넘어서는 경우 법적 효력이 없을 수 있는데요. 주택임대차 보호법 제10조에 따르면, ‘임차인에게 일방적으로 불리한 약정은 효력이 없지만, 일방적으로 유리한 약정은 유효하다’라고 되어 있습니다.

임차인과 임대인 각자의 입장에서 어떤 특약을 넣으면 자신의 권리를 보호할 수 있을지 미리 알아보고 계약 시 이를 잘 조율해 추후 발생할 수 있는 분쟁의 여지를 줄여야 할 것입니다.