"이런 가격 어디에도 없다" 경매 쏟아졌던 '꼬마빌딩' 하반기 전망 투자

올해 하반기 기준금리 인하가 유력해지는 분위기 속, 위축됐던 상업용 부동산 시장에 서서히 온기가 돌고 있다.

특히 서울 오피스 시장을 중심으로 기존 핵심 권역인 강남, 여의도, 도심 외 지역으로 수요가 분산될 가능성이 커지면서 시장 재편이 본격화될 조짐이다.

글로벌 부동산 컨설팅업체 세빌스코리아에서 발표한 '2025년 한국 상업용 부동산 시장 전망' 자료를 살펴보면 서울의 업무지구는 기존 3대 권역(GBD·CBD·YBD)을 넘어 용산, 성수, 마곡 등으로 외연이 확대될 것으로 예상된다.

이들 지역에는 대형 오피스 신규 공급이 예정돼 있으며 해당 지역을 기반으로 시장의 지리적 범위가 확장될 것이란 분석이다.

올해 초부터 상가 시장의 회복 신호도 일부 나타났다. 지난 2월 상업용 부동산 거래금액은 전월 대비 2배 이상 뛰며 104.5% 증가했고, 서울은 346.9% 급등하는 수치를 기록했다.

물류 부문에서는 공급 둔화가 공실률 해소에 긍정적 영향을 주고 있으며 관광 수요 회복과 함께 호텔업계 수익성도 개선되고 있다. 데이터센터 분야는 불확실성이 다소 해소되면서 안정세를 되찾고 있다는 평가다.

그러나 전반적인 경기 둔화와 코로나19 이후 구조 변화로 인한 불확실성은 여전하다. 한국부동산원에 따르면 작년 4분기 전국 오피스 평균 공실률은 8.9%에 달하는 것으로 나타났다.

서울은 상대적으로 낮은 4.9%를 기록했지만, 아직 안심하긴 이르다는 시각이 지배적이다. 중대형 상가 공실률은 전국 평균 13.0%로 여전히 높은 수준이기 때문이다.

안명숙 ㈜오지랖 대표는 "꼬마빌딩 투자자 입장에서는 임대 수익성이 아직 개선되지 않은 상황"이라며 "이자비용 대비 수익률(DSCR)에 따라 대출 한도가 정해지기 때문에 공실률이 높은 현재 상태에서 금리가 급격히 인하되지 않는 한 투자 여력은 제한적"이라고 설명했다.

경매시장 전문가들 역시 부동산 시장의 전면적인 반등에는 시간이 필요하다고 진단했다. 경매는 일반 거래보다 3~6개월 앞서 움직이는 선행지표로 여겨지는데, 현재 시장의 분위기는 아직 반등으로 보기 어렵다는 게 중론이다.

강은현 법무법인 명도 경매연구소장은 "꼬마빌딩 시장 전체 분위기가 완전히 돌아선 건 아니다. 올해 하반기 상황을 더 지켜봐야 한다"라고 전했다.

지난해 기준 전국 신규 경매 신청 건수는 11만9312건으로 전년 대비 18% 늘었으며 올해 12월 역시 신청 건수는 여전히 높은 수준을 유지하고 있다. 이에 따라 올 3분기에는 경매 물건 수가 대거 쏟아질 것으로 보인다.