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할 수 있도록
미스터동의 [쉽게 맥락을]
10억 원 넘은 서울 소형 아파트
정부가 칼 빼들었다
무주택자들의 ‘내 집 마련’의 꿈이 점점 더 멀어지는 걸까요.
이제 서울의 소형 아파트마저 평균 매매 가격이 10억 원을 훌쩍 넘어섰습니다
대출을 조이자 비교적 저렴한 소형 아파트로 수요가 몰리는 ‘풍선효과’가 나타난 건데요.
상황이 심각해지자, 이재명 정부가 서울 전역을 꽁꽁 묶는 역대급 부동산 규제 카드를 꺼내 들었습니다.
아니, 소형 아파트가 진짜 10억이라고요?
네, 맞습니다. 부동산 플랫폼 직방이 국토교통부 실거래가를 분석했는데요.
올해 9월 말까지 서울의 전용면적 59㎡(약 24평) 아파트 평균 매매가는 10억 5,006만 원으로 집계됐습니다.
지난해 평균(9억 7,266만 원)보다 8%나 오른 거죠. 가격 상승 폭도 지난해 7.6%에서 올해 8.0%로 더 커졌습니다.
지역별 격차, 즉 양극화 현상도 뚜렷했습니다.
- 급등 지역 : 강남구는 작년보다 무려 16.7%나 올라 평균 매매가가 20억 8,570만 원에 달했습니다. 대치·개포·압구정동 같은 곳은 20억을 훌쩍 넘었죠. 그 뒤를 이어 마포구(15.9%), 송파구(15.8%), 강동구(13.9%), 성동구(13.7%), 광진구(11.0%) 등 이른바 ‘한강 벨트’ 지역들의 상승세가 무서웠습니다.
- 보합 또는 하락 지역 : 반면 서울 외곽 지역은 잠잠했습니다. 도봉구는 1.7%, 중랑구는 0.3% 오르는 데 그쳤고요. 심지어 금천구(-1.8%)와 종로구(-5.5%)는 오히려 가격이 떨어졌습니다.
국민 평형으로 불리는 전용 84㎡(약 33평) 아파트 가격도 오르긴 했지만 분위기는 좀 다릅니다.
평균 매매가는 13억 8,086만 원으로 올랐지만, 상승 폭은 지난해 9.4%에서 올해 8.2%로 오히려 둔화했죠.
왜 하필 소형 아파트만
더 오르는 건가요?
전문가들은 대출 규제를 가장 큰 원인으로 꼽습니다.
84㎡ 아파트는 가격 자체가 너무 비싸진 데다, 정부가 주택담보대출 한도를 6억 원으로 묶어버리니 자금 마련이 더 어려워졌는데요.
그래서 상대적으로 진입 장벽이 낮은 59㎡로 영끌 수요가 몰렸다는 겁니다.
여기에 평수를 줄여서라도 더 좋은 입지의 ‘똘똘한 한 채’를 잡으려는 심리도 한몫했습니다.
한편, 민간 아파트의 전국 평균 분양가도 59㎡는 처음으로 5억 원을 돌파했는데요.
서울은 평균 분양가가 12억 원을 넘어 전국 평균의 2배를 훌쩍 넘겼습니다.
결국 정부가 칼을 빼 들었다고요?
그렇습니다. 이재명 정부 출범 4개월 만에 벌써 세 번째 부동산 대책인데요.
이재명 대통령이 직접 나서서 “부동산 가격이 너무 과대 평가됐다. 폭탄 돌리기 아닌가” “반드시 사고가 나게 돼 있다”고 강하게 경고하기도 했습니다.
이에 서울 25개 구 전체와 경기 일부(성남 분당, 과천 등)까지 ‘규제지역’으로 묶는 방안이 추진됩니다.
과거 정부가 일부 지역만 콕 집어 규제하는 핀셋 규제를 했을 때, 규제를 피한 주변 지역 집값이 폭등하는 ‘풍선효과’가 나타났는데요.
김윤덕 국토교통부 장관도 “규제지역 확대가 불가피하다”고 밝힌 만큼, 이번에는 이런 부작용을 원천 차단하기 위해 규제 범위를 최대한 넓힐 것으로 보이죠.
규제지역이 되면
정확히 뭐가 어떻게 달라지나요?
규제지역(조정대상지역·투기과열지구)으로 지정되면 돈줄이 확 조여집니다.
- 대출 한도 축소 : 현재 비규제지역에서는 최대 70%까지 가능했던 LTV(주택담보인정비율)가 40%로 대폭 줄어듭니다. 10억짜리 집을 살 때 대출 가능 금액이 7억에서 4억으로 주는 거죠. DTI(총부채상환비율)도 40%로 축소됩니다.
- 세금 부담 증가 : 1주택자가 추가로 집을 사면 취득세가 중과됩니다.
- 청약·전매 강화 : 청약 조건이 까다로워지고, 분양권 전매도 제한됩니다.
여기에 ‘토지거래허가구역’ 지정이라는 더 강력한 카드까지 검토 중입니다.
이렇게 되면 집을 살 때 2년간 실거주해야 하는 의무가 생겨서요. 사실상 전세를 끼고 집을 사는 갭투자가 원천 봉쇄됩니다.
이게 끝이 아닙니다. 추가로 주택담보대출 한도를 현행 6억 원에서 4억 원으로 더 낮추거나, 전세대출까지 DSR(총부채원리금상환비율)에 포함시키는 방안도 거론됩니다.
심지어 문재인 정부 시절처럼 15억 원 초과 아파트의 주택담보대출을 전면 금지하는 방안까지 최종 조율 중인 것으로 알려졌습니다.
부동산 시장 교란을 막기 위한 ‘부동산 감독 조직’ 신설도 준비하고 있고요.
그런데 이번 대책
정말 효과가 있을까요?
정부의 의지는 확고해 보이지만, 시장에서는 우려의 목소리가 큽니다.
벌써부터 규제가 시행되기 전에 집을 사려는 막차 수요가 몰리며 시장 불안감이 커지는 모습이거든요.
무엇보다 규제의 실효성에 대한 의문이 큽니다.
- 규제지역이 더 오른다? : 실제로 올해 집값 상승률을 보면, 이미 규제지역으로 묶여있는 강남구(15.61%)와 서초구(12.84%)가 2020년, 2021년 집값 급등기보다 오히려 더 가파르게 올랐습니다. ‘규제지역은 정부가 인증한 상승 지역’이라는 역설적인 상황이 벌어지고 있다는 지적이 나오는 이유입니다.
- 잦은 대책이 불안감 키워 : 정부가 출범 4개월 만에 세 번째 대책을 내놓는 것 자체가 시장의 불안 심리를 키운다는 비판도 있습니다. 지난 6·27 대출규제와 9·7 공급대책 발표 이후에도 서울 아파트값은 4주 연속 상승 폭이 커졌죠.
- 공급 대책은 먼 이야기 : 지난달 발표된 공급 확대안도 2026년부터 착공 기준이라 단기적인 공급 부족 불안감을 해소하기엔 역부족이라는 평가가 많습니다.
결국 강력한 규제만으로는 유동성이 넘치는 시장의 ‘똘똘한 한 채’ 선호 현상을 막기 어렵다는 분석이 힘을 얻고 있습니다.
과연 정부의 이번 초강수가 집값 안정이라는 목표를 달성할 수 있을까요?
그럼 오늘은 여기까지. "어디 가서 아는 척할 수 있는 정보" 시사 경제 뉴스레터 <미스터동>이었습니다.
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