"이런 수치는 처음 봐요" 전문가도 놀란 역대 최저 찍은 '이것' 강남 집값 폭락 전망

최근 서울 강남구의 아파트 전세가율이 역대 최저 수준으로 하락하면서 주택 시장에 대한 우려의 목소리가 다시 커지고 있다. 특히 강남 지역의 전세가율 하락은 단순한 수치 변화라는 해석보다 '가격 거품'에 대한 경계 신호로 받아들여지는 분위기다.

KB부동산 통계에 따르면 전국 아파트의 평균 전세가율은 지난 2014년 1월 67.2%에서 2025년 8월 기준 68.17%로 집계됐다. 2015년부터 2019년 사이에는 일시적으로 70%대를 기록하기도 했으나, 대체적으로 11년간 비교적 안정적인 흐름을 보여온 것이다.

하지만 강남구의 상황은 평균 아파트 전세가율과 매우 다르게 흘러가고 있다. 2016년 2월 강남구 아파트 전세가율이 64.6%를 기록하며 정점을 찍은 이후, 지속적인 하락세를 나타내면서 2025년 8월에는 38.7%까지 떨어졌다.

이는 최근 11년 사이 가장 낮은 수준으로 서울 전체 평균 전세가율인 50%대 초중반과 비교해도 현저히 낮은 수치다. 인근 서초구 역시 43.0%의 전세가율을 기록하며 비슷한 흐름을 보이고 있다.

전문가들은 강남구 전세가율 하락의 원인을 단순히 시장 수요 감소로만 보지 않는다. 오히려 매매가의 급격한 상승에 비해 전세가가 둔화되면서 나타난 ‘가격 괴리’ 현상이라는 분석이 더 설득력을 얻고 있다.

실제로 올해 1월부터 8월까지 서울 전체 아파트 매매가는 5.18% 상승한 반면, 전세가는 1.74% 오르는 데 그쳤다.

강남구의 경우 이 기간 동안 매매가는 14.59% 치솟았지만, 전세가는 2.40% 상승에 머물렀는데 이는 매매가 상승률이 전세가보다 6배 이상 높았다는 것을 의미한다.

최저 전세가율은 강남 아파트 거품이라는 뜻

한국부동산원의 실거래지수 통계를 보면 격차는 더욱 극명하게 드러난다. 올해 상반기(1~6월) 강남 4구의 매매 실거래지수는 11.12% 증가한 반면, 전세 실거래지수는 -0.39%로 오히려 하락세를 보였다.

고준석 연세대학교 상남경영원 교수는 "현재 강남 전세가율 하락은 매매가의 급등과 전세가의 상대적 정체가 맞물린 결과"라며 "토지거래허가제 등 규제로 갭투자가 제한되면서 전세 수요가 제한된 것도 하나의 요인"이라고 설명했다.

그는 또한 갭투자 활성화 여부에 따라 매매가와 전세가 간의 차이는 단기간 내 좁혀질 수 있다고 덧붙였다.

함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 "전세가율의 급격한 하락은 강남 아파트 시장에 거품이 형성돼 있다는 신호일 수 있다"라고 지적하면서도 "강남이 가진 희소성과 상징성, 입지적 가치 등을 고려하면 급격한 가격 하락을 예단하기는 어렵다"라고 평가했다.

박원갑 KB국민은행 수석부동산전문위원은 "최근의 전세가율 변화는 ‘똘똘한 한 채’ 선호 현상 등 과거와 다른 시장 흐름이 반영된 결과"라면서도 "전세가율이 지속적으로 낮은 수준을 유지한다면 이는 가격 급등에 대한 경고 신호로 받아들여야 한다"고 강조했다.