신대방삼거리·보라매·장승배기, 3개 지하철역 품은 교통 요충지…서남권 업무지구 성장 기대
최근 서울 동작구 신대방삼거리역 일대 부동산 시장이 들썩이고 있다. 그동안 서울 중심부에 위치하고 있음에도 도시계획 규제와 노후한 주거 환경으로 개발이 지연돼 왔지만 동장구가 지구단위계획 재정비를 결정하면서 기대가 높아지고 있다. 특히 7호선·신림선·서부선이 연결되는 교통 접근성을 기반으로 상업·업무 기능이 결합된 역세권 중심지로 성장할 수 있다는 기대가 커지면서 투자 문의도 잇따르고 있다.
서울 동작구는 지난 9일 ‘신대방 지구(대방동 405번지 일대)’에 대한 지구단위계획을 전면 재정비하고 개발을 본격 추진하겠다고 밝혔다. 신대방삼거리역을 중심으로 한 기존 계획을 현실 여건에 맞게 손질해 역세권 중심지로 육성하겠다는 구상이다. 이번 계획은 건축 규제 완화와 보행 환경 개선, 상권 활성화 등을 종합적으로 반영한 것이 특징이다.
이 지역은 서울 서남권의 주요 생활권 사이에 위치해 있음에도 오랫동안 ‘숨은 역세권’이라는 평가를 받아 왔다. 여의도와 강남 사이에 자리해 접근성이 뛰어나지만 노후 주거지와 소규모 상업시설이 뒤섞인 도시 구조로 인해 체계적인 개발이 쉽지 않았기 때문이다. 전문가들은 이번 지구단위계획 재정비가 이러한 구조적 한계를 개선하는 계기가 될 가능성이 있다고 보고 있다.
7호선·신림선·서부선 연결되는 교통 요충지…역세권 중심지 개발 기반 마련
신대방삼거리역 일대는 서울 서남권에서도 교통 잠재력이 높은 지역으로 평가된다. 역을 중심으로 서쪽에는 7호선과 신림선 환승역인 보라매역이 자리하고 있으며 동쪽에는 7호선과 서부선 환승이 예정된 장승배기역이 위치해 있다. 세 개의 역이 인접해 있는 구조 덕분에 여의도와 강남 등 주요 업무지구로 이동하기 쉽다는 장점이 있다.
서울 동작구는 이러한 교통 여건을 고려해 신대방 지구를 서남권 역세권 중심지로 육성하기 위한 도시계획 정비에 나섰다. 지구단위계획 변경안에 따르면 근린상업지역의 용적률 기준은 기존 300%에서 600%로 크게 확대된다. 준주거지역 역시 기존 250%에서 400%로 상향 조정된다. 건축물 높이도 근린상업지역은 최대 100m, 준주거지역은 최대 90m까지 허용돼 기존보다 훨씬 다양한 형태의 건축 개발이 가능해질 전망이다.
또한 기존 계획에서 제한적으로 적용되던 최대개발규모 규정을 폐지해 토지 소유자 간 자율적인 공동 개발을 유도하는 방안도 포함됐다. 실현 가능성이 낮았던 공공보행통로와 벽면한계선 규정은 삭제되고 가로 환경 개선을 위한 계획이 새롭게 반영됐다. 이는 지나치게 경직된 도시계획 규제로 인해 민간 개발이 지연되는 문제를 완화하기 위한 조치라는 평가가 나온다.
동작구는 역세권 유동 인구 증가와 상권 변화도 고려해 지역 상업 기능을 강화하는 방향으로 계획을 설계했다. 특히 보행 동선을 개선하고 거리 환경을 정비해 역 주변 상권이 자연스럽게 확장될 수 있도록 한다는 구상이다. 이를 통해 신대방삼거리역 일대를 단순한 주거 지역이 아닌 상업·업무 기능이 결합된 복합 도시 공간으로 발전시키겠다는 목표다.
이번 계획에는 지역 상권의 핵심 축 역할을 하는 성대전통시장 활성화 방안도 포함됐다. 성대전통시장은 망원시장이나 광장시장처럼 널리 알려진 관광형 시장은 아니지만 인근 주민들이 일상적으로 이용하는 생활형 시장이다. 전문가들은 역세권 유동 인구가 증가하고 상권 정비가 이뤄질 경우 성대전통시장 역시 지역을 대표하는 생활 상권으로 성장할 가능성이 있다고 보고 있다.
노후 주거지·상권 혼재 지역 구조 개선…부동산 시장 기대감 확대
신대방삼거리역 일대는 오래된 건물과 낡은 상가가 밀집해 있어 정비 필요성이 꾸준히 제기돼 온 지역이다. 역 주변에는 과거 사용이 중단된 폐 병원이 남아 있고 좁은 골목길이 이어져 보행 환경이 좋지 않다는 지적도 적지 않았다. 특히 고령 주민 비율이 높은 지역 특성상 보행 안전과 생활 인프라 개선 요구가 지속적으로 제기돼 왔다.
이번 지구단위계획에는 이러한 생활 환경 문제를 해결하기 위한 보행 환경 개선과 가로 정비 방안도 포함됐다. 도로와 보행로를 정비하고 상업 공간을 재구성해 지역 주민의 생활 편의성을 높이겠다는 계획이다. 동작구는 이를 통해 단순한 건축 개발을 넘어 도시 환경 전반을 개선하는 효과를 기대하고 있다.
개발 기대감은 이미 인근 부동산 시장에도 반영되고 있다. 지역 공인중개업소에 따르면 지구단위계획 재정비 소식이 알려진 이후 노후 건물이나 소형 상가를 중심으로 투자 문의가 이어지고 있는 것으로 전해졌다. 아직 공식 발표 이후 시간이 많이 지나지 않아 실제 거래 사례는 제한적이지만 시장 분위기는 이전보다 눈에 띄게 활기를 띠고 있다는 평가다.
인근 공인중개업소 관계자는 “이 지역은 여의도와 강남 사이에 위치해 직주근접 여건이 좋은 편이라 오래전부터 잠재력이 있다는 평가를 받아 왔다”며 “신대방삼거리역뿐만 아니라 장승배기역과 보라매역 등 여러 역을 동시에 이용할 수 있는 만큼 개발이 진행되면 주변 환경과 지역 이미지가 크게 달라질 가능성이 있다”고 말했다. 그는 이어 “보라매공원과 여의도 한강공원 등 생활·여가 인프라도 가까워 향후 지역 가치가 높아질 것이라는 기대가 많다”고 덧붙였다.
주민들 역시 개발에 따른 지역 변화 가능성에 기대감을 나타내고 있다. 해당 지역에 10년 넘게 거주하고 있는 하연호 씨(53·여)는 “이 지역이 생활하기 나쁜 곳은 아니지만 오래된 건물들이 많아 전반적인 정비 필요성이 계속 제기돼 왔다”며 “역 주변 환경이 정비되고 시장과 상권이 활성화되면 동네 분위기가 지금보다 훨씬 좋아질 것 같다”고 말했다.
아파트 가격 역시 이러한 기대감을 일부 반영하고 있다. 신대방삼거리역 인근의 보라매자이더포레스트 전용면적 25평형은 올해 1월 17억원에 거래됐다. 같은 단지의 전용면적 18평형도 14억2000만원에 거래되며 역대 최고가를 기록했다. 전문가들은 역세권 개발 기대감이 중장기적으로 가격 상승 요인으로 작용할 가능성이 있다고 분석한다.
다만 신중한 접근이 필요하다는 의견도 나온다. 서진형 광운대 부동산법무학과 교수는 “신대방삼거리 일대는 여의도와 강남 접근성이 뛰어나고 주변 역세권과 연결되는 교통 경쟁력이 높은 지역”이라며 “지구단위계획 재정비를 통해 상업·업무 기능이 강화될 경우 서울 서남권의 새로운 직주근접 거점으로 성장할 가능성이 있다”고 평가했다.
그러면서도 “아직 실제 사업 추진 단계에 들어간 것은 아니고 구체적인 개발 일정이나 사업 방향이 확정된 상황도 아니다”며 “지구단위계획 재정비는 개발의 기반을 마련하는 단계인 만큼 단기적인 투자보다는 장기적인 관점에서 접근할 필요가 있다”고 조언했다.
글=고인혜 르데스크 기자
☞ 기사 속 Q&A
Q1. 신대방삼거리역 지구단위계획 재정비의 핵심 내용은 무엇인가?
A. 근린상업지역 용적률을 300%에서 600%로, 준주거지역을 250%에서 400%로 상향하고 건축물 높이 규제를 완화하여 상업·업무 복합 거점으로 개발하는 것이다.
Q2. 신대방삼거리역 인근 건물의 최대 허용 높이는 얼마인가?
A. 이번 계획안에 따라 근린상업지역은 최대 100m, 준주거지역은 최대 90m까지 건축이 가능해진다.
Q3. 신대방삼거리 일대가 '숨은 역세권'으로 불리는 이유는 무엇인가?
A. 여의도와 강남 접근성이 매우 뛰어남에도 불구하고, 그동안 노후 건물과 도시계획 규제로 인해 저평가됐다.
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