[머니 컨설팅]부득이하게 받은 상속주택, 세 부담 걱정된다면

주택 상속으로 2주택자 되더라도
취득세-종합부동산세 기존 혜택 보호
상속주택이 일정 요건 충족하면
양도소득세 비과세도 유지

Q. 상속 절차를 진행 중인 A 씨는 고민에 빠졌다. 형제들이 이미 각자 소유의 집이 있는 상태라 2주택이 되면 불리한 점이 없는지 명확한 정보가 없었기 때문이다. 상속주택을 취득하게 될 경우 어떤 점이 달라지는지 궁금하다.

김도훈 국민은행 WM고객분석부(자문) 세무전문위원

A. 주택 수는 세금에 많은 영향을 미친다. 1가구 1주택과 다주택자는 취득, 보유, 양도 전 단계에서 세 부담에 큰 차이를 보인다. 하지만 상속주택은 본인의 의사와 상관없이 취득하는 경우가 많다. 이때 기존의 혜택을 보호해 주는 제도가 있는지 살펴보자.

먼저 취득세는 상속을 원인으로 취득하는 주택, 조합원입주권, 주택분양권 또는 오피스텔은 상속개시일부터 5년간 주택 수에 포함하지 않는다. 다주택자에 대한 취득세 중과가 시작된 2020년 8월 12일 이전에 이미 상속받은 주택이 있는 경우에는 중과 제도 시행 후 5년 동안 주택 수 산정에서 제외해 주기 때문에 2025년 8월 12일까지는 역시 소유 주택 수에서 제외된다.

종합부동산세를 살펴보면 상속을 원인으로 취득한 주택으로서 과세 기준일(6월 1일) 현재 △상속개시일로부터 5년이 경과하지 않은 주택 △상속 지분이 전체 주택 지분의 40% 이하인 주택 △상속 지분 상당 공시가격이 수도권 6억 원, 수도권 밖 3억 원 이하인 주택 중 하나의 요건에 해당한다면 1가구 1주택자 특례 적용 판단 시 주택 수에서 제외될 수 있으며 3주택 이상자에게 적용되는 중과세율을 적용받지 않을 수 있다. 다만 종합부동산세가 완전히 배제되는 것은 아니며 과세 대상에 포함된다는 사실을 유념해야 한다.

양도소득세의 경우 본인이 1가구 1주택자일 때 주택을 한 채 상속받게 되면 2주택자가 돼 1가구 1주택 비과세의 혜택을 받지 못하게 되는 건 아닌가 하는 우려가 있을 수 있다. 하지만 일정 요건을 갖춘 상속주택(상속특례주택)은 기존에 보유하고 있던 1주택을 양도할 때 상속받은 주택은 없는 것으로 봐 비과세를 판정한다.

하지만 여기에도 몇 가지 유의할 사항이 있다. 우선 상속 당시 피상속인과 동일 가구원이 아니어야 한다. 동일 가구였다면 가구 기준 주택 수 변화가 없기 때문이다. 그리고 ‘상속특례주택’과 ‘기존 1주택’이 있을 때 기존 1주택을 먼저 양도해야 비과세가 가능하다. 상속특례주택을 먼저 양도한다면 2주택으로 봐 양도소득세를 계산하게 된다. 다만 그 기간이 상속받은 지 5년 이내일 경우 2주택자에 대한 중과세율을 적용하지 않고 일반 세율을 적용받을 수 있다.

만약 피상속인이 여러 채의 주택을 가지고 있었다면 상속특례주택은 △피상속인이 소유한 기간이 가장 오래된 1주택 △피상속인의 거주 기간이 가장 오래된 1주택 △피상속인이 상속개시 당시 거주한 1주택 △기준시가가 가장 높은 1주택(같은 경우에는 상속인이 선택하는 1주택)의 순서에 따라 1채만 해당된다.

상속특례주택은 공동상속주택도 혜택을 받을 수 있다. 1주택을 공동으로 소유한다면 특별한 규정이 있는 경우 외에는 주택 수를 계산할 때 공동소유자 각자가 그 주택을 소유하고 있는 것으로 본다. 하지만 상속특례주택은 상속 지분이 가장 큰 상속인을 제외한 소수지분자는 공동상속주택을 소유하지 않은 것으로 봐 주택 수에 포함하지 않는다. 상속 지분이 가장 큰 상속인이 2인 이상인 때에는 △당해 주택에 거주하는 자 △최연장자 순으로 소유자를 판단하게 된다.

이러한 내용을 알고 상속재산 분할 협의를 한다면 조금 더 현명한 결정을 내릴 수 있을 것이다.

김도훈 국민은행 WM고객분석부(자문) 세무전문위원