아파트 매매가격과 전셋값 상승에 따른 주거비 부담이 가중되면서 오피스텔 시장의 기류가 전환되고 있다.
과거 아파트 대비 투자 가치나 선호도가 떨어진다는 평을 받았으나, 최근 서울을 중심으로 매매가격이 반등하고 월세 수요가 대폭 확대되는 양상이 포착된다.
2026년 2분기 기준 전국 오피스텔 평균 임대수익률이 5.81%까지 치솟았고 서울 역시 5.08%를 기록했다.
동기간 서울 오피스텔 월세가격은 0.90% 상승해 전국 최고 상승률을 나타내며 투자자들의 시선을 끌고 있다.
한국부동산원의 2026년 2분기 오피스텔 가격동향조사에 따르면 전국 오피스텔 매매가격은 전 분기 대비 0.30% 하락세를 보였다.
그러나 서울은 0.24% 상승하며 상반된 흐름을 보였다.
도심권과 역세권, 준신축 오피스텔을 중심으로 아파트 진입장벽을 느낀 대체 수요가 유입된 결과다.
KB부동산 조사에서도 서울 오피스텔 매매가격은 2분기 0.39% 올랐으며, 중대형 및 대형 평형이 상승 흐름을 이끌었다.
전국적인 일제 반등이라기보다 서울 및 핵심 입지를 중심으로 한 쏠림과 양극화가 뚜렷해지는 양상이다.
오피스텔로 자금이 다시 유입되는 가장 큰 원인으로는 높은 임대수익률이 꼽힌다.
2026년 6월 기준 전국 오피스텔 평균 임대수익률은 5.81%, 수도권은 5.68%, 서울은 5.08%를 기록했다.
지방 주요 도시 중 대전이 8.11%로 최고 수치를 기록한 반면 서울은 상대적으로 낮았다.
임대수익률은 매매가격 대비 임대료 수준으로 결정되므로, 매매가가 안정적이면서 월세 수요가 굳건한 지역일수록 높은 수익률이 산출된다.
따라서 같은 서울 내에서도 단지 입지와 평형에 따른 수익률 편차가 크다는 점을 고려해야 한다.
최근 오피스텔 시장을 견인하는 실질적 동력은 월세가격의 폭등이다.
2026년 2분기 전국 오피스텔 월세가격은 전 분기 대비 0.71% 올랐고, 서울은 0.90% 상승해 전국 최대 상승폭을 기록했다.
대학가, 주요 업무지구, 역세권 등 직주근접 수요가 밀집된 곳을 중심으로 상승세가 이어졌다.
6월 기준 서울 오피스텔의 평균 월세는 94만 9,000원(보증금 약 2,285만 원)으로 전국 평균인 81만 1,000원을 크게 웃돌았다.
월세 수요가 강해질수록 임대수익률 상승세도 힘을 받는 구조다.
수요 증가와 함께 공급 가뭄이 겹치면서 시장의 희소성이 높아지고 있다.
부동산R114 조사에 의하면 2026년 전국 오피스텔 입주 물량은 1만 2,950실로, 2025년(약 3만 9,000실) 대비 급감했으며 2019년(11만 728실)과 비교하면 약 88% 축소된 수준이다.
더욱이 2027년 7,155실, 2028년 5,637실로 급격한 입주 절벽이 이어질 전망이다.
서울 역시 2025년 4,234실에서 2026년 1,700실, 2027년 1,224실, 2028년 228실로 공급이 사실상 중단되는 수순이어서, 수도권 핵심지의 주거형 오피스텔 가치는 더욱 올라갈 여지가 크다.
지표상 회복세가 뚜렷하지만 모든 오피스텔이 수혜를 입는 것은 아니다.
전국 평균 매매가가 여전히 하락세인 데다 지방 및 비역세권 단지는 공실과 매물 적체 부담이 이어지고 있다.
2026년 1~4월 서울 오피스텔 평균 청약 경쟁률은 2.37대 1 수준이었으며, 과천 해링턴 스퀘어 과천(최고 19.67대 1)처럼 입지와 상품성을 갖춘 일부 단지로만 쏠림이 심화되었다.
결국 아파트 대안이라는 겉모습에 현혹되기보다 실질적인 임대수요, 공실 위험, 역세권 여부, 향후 공급량 등을 꼼꼼히 점검하는 차별화된 접근이 필요하다.
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