미국이나 유럽 등 해외 주요국에서는 지은 지 수십 년에서 길게는 100년에 달하는 주택을 그대로 사용하는 모습을 쉽게 볼 수 있습니다.
반면 국내 공동주택 시장에서는 준공 후 30년 안팎만 지나도 재건축이나 리모델링 등의 정비사업 논의가 당연하게 수면 위로 올라옵니다.
이처럼 국내 주택의 교체 주기가 유독 빠른 원인에 대해 전문가들은 단순히 콘크리트 내구성이나 물리적 수명 문제 때문만은 아니라고 지적합니다.
국내 공동주택에 일률적으로 도입된 독특한 건축 구조와 정비 제도, 그리고 개발 사업성 등이 복합적으로 작용하며 30년 재건축 공식이 굳어진 결과입니다.
우리나라 아파트의 대부분은 벽 자체가 건물의 하중을 지탱하는 벽식 구조로 설계되어 있습니다.
벽식 구조는 기둥이 없어 공사 기간을 크게 줄이고 건축 비용을 아낄 수 있어 대량 공급이 시급했던 시기에 국내 아파트의 표준 공법으로 빠르게 자리 잡았습니다.
그러나 이 구조는 방과 방 사이의 벽이 건물을 떠받치는 핵심 기둥 역할을 하기 때문에 내부 평면을 임의로 변경하거나 허무는 것이 사실상 불가능합니다.
콘크리트 벽 속에 상하수도 배관과 가스관 등 주요 설비가 매립되어 있는 벽식 구조는 노후화에 대단히 취약합니다.
세월이 흘러 배관이 부식되더라도 벽을 뜯어내고 전면 교체하기가 구조적으로 매우 까다롭고 위험합니다.
다만 최근에는 수직·수평 증축 리모델링 기술의 발전으로 일부 단지에서 우회 활로를 모색하는 흐름도 포착됩니다.
벽식 구조와 대조되는 기둥식 구조는 무거운 지붕과 상부 하중을 벽이 아닌 기둥과 보가 떠받치는 건축 방식입니다.
방 사이의 벽들을 자유롭게 터서 거실을 넓히거나 방 개수를 조절하는 등 입주자의 라이프스타일에 맞춘 공간 개조가 매우 수월합니다.
다만 기둥식 설계는 시공 공정이 복잡하고 아파트 층고가 높아져 공사비가 상승한다는 단점 때문에 분양가 상승을 우려한 일반 민간 아파트에는 적극적으로 도입되지 못했습니다.
한국 특유의 부동산 시장 환경 역시 아파트 수명을 짧게 만드는 주요 요인 중 하나입니다.
낡은 건물을 고쳐 쓰기보다 전면 철거한 뒤 세대수를 늘려 신축 단지로 거듭나는 것이 자산 가치를 극대화하는 데 훨씬 유리하기 때문입니다.
입주민 입장에서도 천문학적인 비용이 소요되는 리모델링 분담금을 내는 것보다, 일반분양 물량을 통해 비용을 보전받는 재건축 사업이 훨씬 매력적인 투자로 인식되어 왔습니다.
국내 아파트가 30년 만에 재건축 단계에 접어드는 배경에는 벽식 구조의 한계와 정비 사업성 구조가 복합적으로 얽혀 있습니다.
소비자 관점에서는 신규 분양 단지 선택 시 장기적인 가치 유지가 가능한 기둥식 설계 적용 여부와 장수명 주택 인증 여부를 꼼꼼히 따져볼 필요가 있습니다.
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