초고층 재건축의 ‘현실’, 사업성에 흔들리다
초고층 아파트 입주민들에게 재건축은 더 이상 희망이 아니다. 수십 층, 많게는 50~70층이 넘는 초고층 아파트가 노후화할 경우, 재건축을 해도 결국 분담금과 사업성 문제 앞에 좌절한다.
정부가 규제를 조금씩 완화하며 용적률, 층수 제한을 풀고 있지만, 이미 높은 용적률에 20층 이상짜리 아파트는 새로 짓더라도 평당 공사비, 안전 기준, 인허가 시간, 분담금 등 모든 부담이 급증한다. 과거 ‘고층=프리미엄’처럼 여겨졌던 분위기도 이젠 ‘고층=족쇄’로 바뀌는 중이다.
재건축 분담금, 왜 집값만큼 뛸 수밖에 없나
초고층 재건축에서 가장 현실적인 난관은 공사비와 분담금이다. 높이 올릴수록 강풍·지진을 견뎌야 하므로 초고가 설비와 자재, 고난도 엔지니어링, 특별한 피난 설비가 필수가 된다. 50층 이상만 가도 평당 공사비가 천정부지로 오르며, 층수가 10층만 높아져도 공사기간이 수백 일 더 걸리고, 그만큼 금융비용도 눈덩이처럼 늘어난다.
분담금은 시간·비용 모든 리스크를 실소유주들에게 전가한다. 최근 서울의 한 재건축 단지는 전용 84㎡를 받으려면 6~7억원, 심지어 집값과 맞먹는 분담금이 안내됐다. 인건비·자재값 폭등, 미분양 위험, 인허가 지연까지 더해지면 예측했던 분담금이 훌쩍 뛰기도 한다. 게다가 재건축초과이익환수제라는 ‘부담금’까지 덮칠 수 있어, 사실상 미래 세입·지분이 적은 주민들은 감당이 불가능한 상황이다.
용적률 상향의 한계와 슬픈 딜레마
용적률, 즉 땅 위에 올릴 수 있는 전체 건물의 연면적 비율은 재건축 수익의 핵심이지만 초고층 단지는 이미 현행 법적 한계에 가까워 상향이 쉽지 않다. 최근 일부 규제 완화로 용적률이 기존 300%에서 360% 등으로 상향되기도 했지만, 이미 과밀한 지역이나 90년대 이후 지어진 고층 단지는 추가 상향 여력이 거의 없다.
50~70층 아파트는 원래부터 고용적률, 고밀도가 특징이라, 분양 물량을 늘릴 ‘인센티브’가 없는 구조다. 반복되는 재건축마다 용적률을 더 올려주지 않으면, 앞으로 주민 분담금은 더 커지고, 저층 입주민부터 경제적 여력이 낮은 층은 점점 내몰리게 된다.
더 높이? 더 위험한 미루기
‘그래도 정부가 100층까지 용적률을 풀어주고 혜택을 다시 주지 않을까?’ 현실은 냉혹하다. 도시기반시설, 일조권, 소방·피난 등 안전 기준 문제 때문에 더이상 고층화 허가도 어렵고, 각종 기부채납·공공기여 조건까지 없어지지 않아 미래에도 시민 부담은 풀릴 조짐이 보이지 않는다.
결국 재건축 비용 감당이 어려운 주민들은 소득 여력이 있는 일부만 남고, 점점 더 오래된 초고층 건물은 슬럼화한다. 신규 입주자는 감소하고 집값도 꾸준히 하락하게 된다.
고층아파트의 숙명, 공동체 해체와 슬럼화
부유층, 중산층이 들어차던 고층 아파트도 시간이 흐르면 임대전환·공동화·공실 증가·관리비 체납 등 사회문제로 이어진다. 대규모 분담금을 낼 능력이 없는 노후 세대·실수요자는 자연스럽게 퇴출되고, 빈집이 늘고, 주변 시세보다 가격이 급격히 하락할 수 있다. 결국 관리 비용만 늘고, 재건축 부담금 공포가 확산되면 아파트 자체가 ‘투자 메리트’를 잃고 슬럼화된다.
초고층 재건축 신화의 종말…미래는 무엇인가
이제 20층, 30층은 물론이고 50층 이상 초고층 단지의 미래는 한계에 다다르고 있다. 앞으로 정부와 지자체의 현실적인 용적률 상향 여력은 많지 않고, 분담금 부담, 조합 내 갈등, 소수만 살아남는 구조로 공동체 해체가 심화될 것이다.
언젠가 또 다른 재건축이 닥치면, 누구도 쉽게 비용을 감당하지 못하고 아파트는 낡아가는 시간만 덧붙여간다. 막연한 기대와 한순간의 프리미엄에 의존하는 ‘초고층의 신화’는 점차 색이 바랜 채 현실적 재난으로 반복되고 있다.
누군가는 슬쩍 웃으며 이렇게 말한다. “맨 처음에 높이 올릴 땐 모두가 부자가 된 줄 알았지만, 무너진 뒤 다시 올릴 때는 진짜로 남은 사람이 거의 없다.”
고층을 ‘꿈’만은 만드는 것, 현실과 숫자로 따져보아야 할 시점이다.