어느 날 갑자기 건물주가 다른 사람에게
건물을 팔 예정이니 나가라고 합니다.
갱신요구권이 한참 남아 나갈 수 없다고
하니 이제는 명도소송을 제기해
저를 내보내겠다고 합니다.
건물주가 다른 사람에게 건물을 넘기면
세입자가 나가야 하나요?

건물을 매도할 목적으로 부당하게 내쫓는 건물주 때문에 마음고생 하는 세입자가 적지 않은데요. 건물 매매 사유로 세입자를 내쫓는 건 명도소송의 근거조차 될 수 없으며, 오히려 건물주에게 손해배생 책임 사실이 있다고 해요.

부동산 전문 변호사 엄정숙 변호사(법도 종합법률사무소 대표 변호사)가 알려주는 법률 상식 함께 알아보러 가실까요? Let's go~!

명도소송이란 건물주가 세입자에게 임대계약을 해지하고 건물을 반환하도록 요청하는 소송을 말하는데요. 법률상 세입자의 명도의무(건물을 건물주에게 반환하는 의무)는 계약해지 통보를 했을 때 발생해요. 하지만 건물을 매도하려는 목적은 세입자를 내보낼 법적 근거가 없기에 계약해지는 물론 명도소송의 사유가 될 수 없는데요.

따라서 건물 매매로 인해 건물주로부터 명도 통보를 받았더라도 세입자는 이에 응하지 않아도 법률상 문제가 되지 않아요. 오히려 새로운 건물주가 기존 세입자와의 계약 이행을 지켜야 하는데요.

세입자는 건물주가 지켜야 할 의무사항을 어겼기에 손해배상청구소송으로 대응할 수도 있어요. 상가 임대차에서 세입자는 계약일로부터 10년간 갱신요구권을 행사할 수 있으며, 계약이 끝날 때 권리금회수 기회를 보장받게 되는데요. 하지만 건물주가 정당한 이유 없이 세입자를 보내려 한다면 위법행위가 되어 세입자에게 손해를 배상해 줘야 하는거죠.

뿐만 아니라 세입자의 갱신요구권과 권리금에 대한 보호 의무는 건물주가 바뀌더라도 그대로 승계되기 때문에 새로운 건물주가 된 사람은 세입자에게 남은 갱신요구권과 권리금회수 기회를 보장해야해요.

「상가건물 임대차보호법」 제15조에는 ‘이 법의 규정에 위반된 약정으로서 임차인(세입자)에게 불리한 것은 효력이 없다’고 규정하고 있기 때문이에요.

정리하자면, 건물주가 건물 매매 조건으로 세입자를 내보내거나 명도소송을 하는 것은 법률상 근거가 없으며 오히려 해당 사유로 세입자를 내쫓는다면 갱신요구권과 권리금 보호 의무 위반으로 세입자에게 손해배상을 해야 해요. 법률 상식 잘 숙지하셔서 세입자로서의 권리 찾으시길 바랄게요~

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