"2018년 가격으로 회귀했어요" 재건축 앞두고 4억원대 서울 '이 아파트' 전망

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서울 금천구가 2만여 가구 규모의 재건축·재개발 사업에 박차를 가하며 노후 주거지 개선에 나선 가운데, 최근 4억대로 떨어진 아파트에 대한 관심이 높아지고 있다.

그동안 금천구는 서울 서남권에서 상대적으로 개발이 더딘 지역으로 알려졌지만, 최근 신속통합기획과 모아타운 사업의 확대 적용으로 주거환경 개선 기대감이 커지고 있다.

특히 지하철 1호선과 G밸리(구로디지털단지)가 위치한 금천구 서쪽 지역과 달리, 동쪽 지역은 저층 노후 주택이 밀집한 상황으로 주거환경이 열악하다는 평가를 받아왔다.

이에 금천구는 신안산선, GTX-B 노선, 시흥유통단지 개발 등 광역교통망과 산업단지 개발 호재를 기반으로 대규모 정비사업에 본격 착수한 모습이다.

그중에서도 1982년에 준공된 시흥동 ‘남서울럭키아파트’는 대표적인 재건축 추진 단지로 현재 신속통합기획을 바탕으로 정비사업이 진행 중이다.

해당 아파트는 지난 2021년 1차 정밀안전진단에서 D등급을 받아 적정성 검토가 필요했지만, 2023년 정부가 안전진단 기준을 완화하면서 별도의 검토 없이 재건축 가능 판정을 받았다.

이후 조합은 재건축 방식을 신탁형으로 변경하고, 2023년 3월 한국자산신탁(한자신)과 업무협약(MOU)을 체결했다. 그러나 이듬해 한자신이 제시한 추정 분담금이 조합 측 예상치보다 훨씬 높게 산출되면서 주민들 사이에 혼란이 발생했다.

문제는 바로 추가 분담금이 상상 이상으로 높았다는 점이다. 남서울럭키아파트 전용 49㎡ 기준 최대 8억 3000만원에 달하는 분담금이 책정되었으며 이로 인해 실거래가보다 분담금이 더 많은 ‘역전 현상’이 발생했다.

이에 2022년에는 전용 49㎡ 실거래가가 최고 7억 8000만원까지 치솟았지만, 분담금 이슈와 정비사업 지연 우려가 겹치며 지난 6월에는 4억 8300만원 수준으로 급락했다.

이는 2018년 10월 거래가인 4억 5000만원과 유사한 수준으로 사실상 6년 전 가격대로 되돌아간 셈이다.

이 같은 상황 속에 추진위원회는 2024년 2월 조합원 의견을 수렴해 한자신과의 계약을 해지했고, 같은 해 5월에는 무궁화신탁과 새롭게 업무협약을 체결했다. 하지만 조합 내부에서도 재건축 추진을 위한 동력이 약화됐다는 평가가 나온다.

게다가 단지는 인근 학교와 인접해 있어 일조권과 조망권 문제로 건축 높이에 제한을 받고 있는 점도 리스크로 작용한다.

조합은 고층 건축을 위해 학교 측과 부지 교환을 추진해오고 있으며 일부 합의는 이뤄졌지만 아직 최종 협상은 마무리되지 않은 상태다. 이로 인해 주민들 사이에선 "학교와의 협조 없이는 사업이 장기 표류할 수 있다"라는 불안감이 확산되고 있다.

금천구의 한 공인중개사는 "추정 분담금이 8억 원을 넘는다는 말에 주민들 충격이 컸다"라며 "금천구 전체가 재건축·재개발에 돌입하면서 럭키아파트의 사업 속도도 더뎌질 것 같다"라고 우려를 전했다.