[Remark] 계약 시 가장 중요한 등기부등본, 하지만 허점이 있다는데?

‘등기부등본’은 부동산에 관한 권리 관계를 적어 두는 등기부를 복사한 증명 문서로, 원래 이름은 ‘등기사항전부증명서’입니다. 이름에서 유추할 수 있듯 등기부등본을 통해 해당 부동산의 주소와 면적 등 현황부터 소유자, 저당권자, 임차권자 등 권리 관계까지 전부 확인할 수 있습니다. 

전세 계약에 있어 등기부등본이 중요한 이유는 권리 관계와 선순위채권액을 확인할 수 있기 때문입니다. 등기부등본을 통해 계약자가 진짜 소유권자가 맞는지, 근저당권, 전세권 등이 설정돼 있는지 등을 확인하는 것은 물론, 은행 대출을 포함한 선순위채권액 등을 파악해야 내 전세보증금이 안전한지 여부를 가늠할 수 있습니다. 

하지만, 전문가들이 말하는 데로 등기부등본을 확인했음에도 전세 사기 피해가 발생할 수 있는데요. 과연 어떤 문제 때문인지 HUG 안심전세포털에 소개된 사례를 중심으로 살펴보고 예방 및 대처법을 정리해봤습니다. 

[Remark] 사례 1. 집주인이 이삿날 당일 세입자 몰래 대출을?

A씨는 근저당 없이 권리 관계가 깨끗한 집을 선택해 전세 계약을 맺고 입주까지 완료했습니다. 또한, 전입신고와 동시에 확정일자까지 받았는데요. 그런데 어느 날 법원으로부터 집이 경매에 넘어가니 퇴거해 달라는 내용의 고지서를 받고 깜짝 놀랐습니다. 알고 보니 전입신고 당일, 집주인이 소유권을 D에게 넘기고, D는 그 집을 담보로 대출을 받았습니다. 그러다 대출을 갚을 여력이 되지 않았던 D씨는 잠적하고 집은 경매에 넘어간 것입니다.

최근 세입자 중에 등기부등본으로 권리 관계를 다 확인했음에도 불구하고 이러한 일들이 종종 생기곤 합니다. 이는 확정일자와 전입신고 다음날 대항력과 우선변제권이 생겨나는 것을 악용한 사례인데요. 예를 들어 내가 6월 30일에 입주하고 전입신고를 했다면 대항력은 7월 1일부터 효력이 생깁니다. 하지만 집주인이 6월 30일에 집을 팔거나 은행에서 대출을 받는다면 이는 당일 즉시 효력을 갖게 됩니다. 이를 악용해 몇몇 임대인의 경우 세입자가 대항력과 우선변제권을 갖추기 전에 소유자를 변경하거나 주택담보대출을 실행하는 경우가 있어 주의가 필요합니다. 

이를 예방하기 위해서 가장 좋은 방법은 계약 시 특약을 넣는 것입니다. ‘계약일로부터 잔금, 입주일자 익일까지 현재 상태의 등기부등본을 유지한다. 이를 위반 시 임대인은 계약금의 배액을 임차인에게 지불하며, 임차인은 계약 해지를 요구할 수 있다’ 등의 내용을 작성하는 것이죠. 

또한, 잔금을 치르기 전에 등기부등본을 재확인하는 것도 필요합니다. 만일 집주인을 변경하는 내용의 등기가 접수되었다면 ‘신청사건 처리 중’으로 명시됩니다. 이 경우 잔금을 지급하지 말고 어떤 등기가 접수되어 처리 중인지 확인해야 합니다. 불안하다면 전세권을 설정하는 방법도 있는데요. 전세권을 설정한다면 해당 부동산이 경매에 넘어갔을 경우, 후순위 채권자보다 전세금을 우선변제 받을 수 있습니다.

[Remark] 사례 2. 빚 전부 정리할 테니 걱정 말라던 집주인… 그런데?

B씨는 전셋집을 찾다가 마음에 드는 집의 등기부등본을 떼어본 뒤, 신탁 등기가 되어있다는 것을 알게 됐습니다. B씨는 신탁 부동산은 위험하다는 소리를 들어 계약을 주저했는데, 임대인은 신탁 등기를 말소할 테니 걱정 말라며 신탁 등기 말소 조건을 특약사항에 기재해 계약을 해주겠다고 했습니다. 이에 안심한 B씨는 계약서 작성 후 이사까지 마쳤는데요. 그런데 전입신고 후 다시 떼 본 등기부등본에서 여전히 신탁 등기가 말소되지 않은 것을 발견했습니다.

전세 계약 전 등기부등본을 보니 계약하려는 집이 신탁 등기가 된 곳은 어떡해야 할까요? 이런 경우, 보통 집주인이 부동산담보대출을 받은 것이 아니라 신탁회사에 집의 소유권을 넘기고 대출을 받은 것으로 추측할 수 있는데요. 이때 집주인이 특약을 지키지 않아 이 상태로 집이 경매에 넘어가게 되면 전세금보다 집에 잡혀 있는 빚이 우선하게 돼 보증금을 회수할 수 없어 주의해야 합니다.

그렇다면 이때 세입자는 어떻게 대처해야 할까요? 우선 집주인이 특약을 성실하게 이행하지 않았기 때문에 계약 자체가 무효로 취급될 수 있습니다. 필요하다면 집주인이 계약서 특약을 지키지 않아 세입자에게 생긴 손해에 대한 배상도 요구해 볼 수 있고요. 실제 집주인은 신탁회사이기 때문에 아예 계약서에 보증금을 입금할 신탁회사를 정확하게 적어 두고 보증금을 신탁회사로 입금하는 것이 좋을 수 있습니다.

[Remark] 사례 3. 나도 세입자인데 또 다른 세입자가?

C씨는 맘에 드는 전셋집을 발견하고 등기부등본을 떼서 소유자 및 권리 관계 등을 살펴봤습니다. 임대인과 소유주가 일치하고 근저당 등 대출도 없어 안심하고 계약서에 서명을 했는데요. 문제는 이사 당일에 벌어졌습니다. C씨 말고도 또 다른 세입자가 있다는 사실을 알게 된 것인데요. 임대인이 하나의 주택을 대상으로 2명에게 전세보증금을 받아 가로챈 것입니다.

이번 사례는 중복 계약으로 인한 전세 사기입니다. 아무리 등기부등본을 살펴봐도 중복 계약 위험을 파악할 수는 없습니다. 실제 진짜 집주인이 자신의 주택을 가지고 여러 명에게 전세를 놓고 보증금을 받아 잠적하기 때문입니다. 또한 주민등록 전입세대 열람을 통해 거주자를 확인할 수 있지만 보증금 잔금일을 같은 날짜로 하면 세입자끼리 서로를 확인할 수 없고요.

중복 계약 사기를 당하지 않기 위해선 어떻게 해야 할까요? 보통 이러한 중복 계약 사기는 집주인과 공인중개사가 공모하는 경우가 많습니다. 따라서 국가공간정보포털을 통해 실제 공인중개사가 맞는지 신분을 확인해 봐야 합니다. 또한, 집에 근저당이 없다고 무조건 안심할 것이 아니라 집주인의 세금 체납이나 보증금 미반환 이력도 살펴볼 필요가 있습니다.

지금까지 등기부등본을 꼼꼼하게 확인했어도 전세 사기를 당할 수 있는 사례들을 살펴봤습니다. 최근 전세 사기가 점점 고도화∙지능화되면서 피해 역시 커지고 있는 상황인데요. 등기부등본을 통해 미쳐 파악하지 못한 부분이 있을 수 있기 때문에 전세 사기 유형 및 대처 방안을 잘 숙지하고, 계약 시 반드시 주의하시길 바랍니다.

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