금강주택 관계사인 하이아트가 아파트 중도금 유동화로 1000억원의 유동성을 확보했다. 동탄, 오산, 판교 등 경기도 공동주택사업장에서 일으킨 대규모 차입으로 완전자본잠식에 빠진 회사가 프로젝트파이낸싱(PF) 상환 일정이 다가오자 유동성 조달에 나선 것으로 관측된다.
유동화 자산은 경기 오산시 ‘오산역 금강펜테리움 센트럴파크(730가구)’의 중도금으로 이곳은 지난해 5월 분양해 단기간에 100% 계약을 마친 단지다. 하이아트는 기존 본 프로젝트파이낸싱(PF)을 전액 상환하고 중도금을 유동화해 1000억원을 확보했다. 중도금 유동화는 본PF를 상환해야 가능하기 때문에 기존 PF 대출을 상환했다.
하이아트는 17일 현대차증권의 유동화전문회사(SPC)인 스마트스네이크와 1000억원 한도의 중도금유동화대출 약정을 체결했다. 대출 구성은 트랜치A 600억원, 트랜치B 400억원 등이다. SPC는 대출 실행을 위해 19일 1000억원의 자산유동화전자단기사채(ABSTB)를 발행했다. 만기는 오는 2027년 1월19일이다.
대출은 일정 기간마다 150억원씩 조기상환되며 최종적으로 만기까지 400억원으로 유지된다. 올해 4월19일 850억원, 9월19일 700억원으로 줄어들고 내년에는 1월19일 550억원, 5월 19일400억원으로 감소한다. 회사는 이자비용 절감이 아닌 대주의 요청으로 대출 구조가 조기상환으로 짜였다고 설명했다.
금강주택 관계자는 “분양사업이 중도금 회차에 들어가고 대주가 조기상환을 원하면 중도금 흐름에 따라 이를 실행하는 경향이 있다”며 “이번 대출 역시 대주의 요청으로 중도금 흐름을 반영해 조기상환하는 방식으로 중도금을 유동화한 것”이라고 설명했다.
하이아트가 중도금 유동화에 나선 것은 2023년 말 기준 -234억원의 완전자본잠식에 빠진 가운데 다가오는 차입금 만기에 대응하기 위해서다. 하이아트의 연도별 장기차입금 상환계획에는 올해 1223억원, 내년 1400억원을 갚기로 예정돼 있다.
하이아트는 기존 분양단지에서 중도금과 잔금을 회수해 차입금을 상환할 예정이다. 중도금 유동화를 실행한 ‘오산역 금강펜테리움 센트럴파크’를 비롯해 판교 대장지구에 분양한 테라스하우스 ‘판교TH212’, 화성 ‘동탄역 금강펜테리움 더 시글로’는 100% 분양을 마쳤다. 다만 동탄역 금강펜테리움 더 시글로의 상가인 ‘코벤트워크 동탄’은 분양이 원활하지 않은 상태다.
하이아트는 김충재 금강주택 회장과 그의 장남 김태우 부회장이 지배하는 시행사로 승계의 축이라는 관측이 나온다. 정확한 주주를 밝히지 않았지만 배당금 지급 내역을 확인하면 김 회장과 김 부회장이 지분을 50%씩을 가진 법인임을 알 수 있다. 하이아트는 연간 배당금으로 2016년 70억원, 2017년 110억원, 2018년 22억원, 2019년 50억원 등을 지출했으며 2018년을 제외하면 부자에게 절반씩 배당금을 지급했다.
김씨 부자는 이전에도 지분 100%를 보유한 시행법인인 금강비스타를 본체인 금강주택에 합병하는 방식으로 승계에 나섰다. 2023년 말 기준 금강주택 지분율은 김 회장과 김 부회장이 각각 76.98%, 23.02%씩으로 완전한 승계가 이뤄진 것은 아니다. 하이아트를 키워 금강주택에 합병할 경우 김 회장의 지분은 희석되고 김 부회장의 지분은 늘어나게 된다.
나영찬 기자
