다가구와 다세대주택은 무슨 차이에요?
도심지에서는 여러 가구가 한 집에 살아가는 주택들을 쉽게 만날 수 있습니다. 대가족이 어울려 살기 위해 짓기도 하고, 임차인을 모집해 수익성이나 건축 자금을 확보하기 위해 짓기도 합니다. 그런데, 눈으로 보기에는 비슷한 모양을 가졌지만 어떤 집은 다가구주택이라고 불리고, 어떤 집은 다세대주택이라고 불립니다. 이 둘은 어떤 차이일까요?
다가구주택과 다세대주택은 여러 세대가 한 건물에 어울려 산다는 점에서는 같습니다. 하지만, 건축법이나 세법 등 제도적으로는 꽤 많은 점에서 차이가 있습니다. 건축법에서 이 둘을 구분하는 기준을 살펴보겠습니다. 우선, 다가구주택은 단독주택의 일종으로, 다세대주택은 공동주택의 일종으로 분류됩니다. 층수도 차이가 있는데요, 다가구주택은 주택으로 쓰는 층수가 3개 층 이하여야 하고, 다세대주택은 4개 층 이하여야 합니다. 다만, 다가구주택이 3개 층을 초과하거나 다가구주택이 4개 층을 초과하면 각각 ‘다중주택’이나 ‘아파트’ 등으로 분류가 달라질 수 있습니다. 세대수는 다가구주택이 19세대 이하까지 거주할 수 있는 반면, 다세대주택은 별도의 제한이 없습니다. 소유 형태도 다릅니다. 다가구주택은 앞서 단독주택으로 분류된다는 언급대로 전체 건물을 1명이 소유하는 형태지만, 다세대주택은 호수별 개별 소유가 가능합니다. 그래서 다세대주택은 건축 후 각 세대를 분양해 환금성을 높일 수 있지만, 다가구주택은 분양할 수 없어 상대적으로 환금 경직성이 높게 느껴질 수 있습니다.
단독주택이냐, 공동주택이냐는 세금 제도상에서도 상당한 차이를 만들게 됩니다. 다가구주택은 여러 세대가 거주해도 전체를 1주택으로 간주해 비과세 요건을 충족하면 고급주택으로 분류되는 주택 가격 12억 원까지 양도소득세 비과세 혜택을 받을 수 있습니다. 반면에 다세대주택은 건물 전체를 혼자 소유하더라도 다주택자로 분류, 양도세가 중과될 수 있습니다. 이 차이는 취득세에도 마찬가지로 적용됩니다. 다가구주택과 다세대주택은 건축주가 어떤 전략을 쓰는지에 따라 각각 장단점이 있습니다. 만약 건축을 계획하고 있다면 이를 면밀히 따져 전문가와 함께 준비하는 것이 좋겠습니다.
구성_ 신기영
ⓒ월간 전원속의 내집 2026년 2월호 / Vol. 324 www.uujj.co.kr
