외국인 국내 아파트 3년 새 7조9,730억 원어치 매수… 강남권 집중
강남 아파트 값이 치솟는 사이, 외국인들이 조용히 움직이고 있었다.
2022년부터 2025년 4월까지 외국인이 국내에서 사들인 아파트만 무려 2만6,244채, 거래 금액으로는 7조9,730억 원에 달한다.
그 중심에는 강남 3구(강남·서초·송파)와 마용성(마포·용산·성동)이 있었고, 이 지역이 서울 외국인 매수 금액의 60% 이상을 차지했다.
"중국인이 강남을 쓸어담는다?" 반전이 있었다
많은 사람들이 강남 큰손을 '왕서방'이라 불렀다.
하지만 법원 등기정보광장 분석 결과, 강남 3구에서 미국인 매수는 58건, 중국인은 12건으로 미국인이 무려 5배나 많았다.
중국인은 주로 안산·부천·시흥 같은 수도권 중저가 지역을 집중 공략하고 있었고, 강남의 '큰손'은 따로 있었던 것이다.
"검은 머리 외국인"의 충격적 비율
더 놀라운 건 외국인 매수자의 정체다. 국토교통부 토지 보유 통계에 따르면 외국인 보유자 중 무려 55.7%가 해외 거주 교포, 즉 '검은 머리 외국인'으로 추정된다. 순수 외국 국적자는 10.5%에 불과하다는 얘기다.
정부가 2024년 대출 규제를 강화하자 내국인 서울 아파트 취득 건수는 27.2% 뚝 떨어졌다.
반면 같은 기간 외국인 취득 건수는 오히려 14.3% 증가했다. 자국 금융회사를 통한 대출의 경우 한국의 LTV·DSR 규제를 받지 않기 때문에, 내국인만 '대출 족쇄'를 차고 경쟁한 셈이다.
규제 강화로 판이 바뀌는 중
정부는 2025년 9월부터 강남 3구·용산을 토지거래허가구역으로 묶었고, 이후 강남권 외국인 거래량은 65% 급감했다. 서초구만 놓고 보면 92건에서 11건으로 88% 폭락이다.
국세청도 외국인 탈세 혐의자 49명을 추적해 3,000억 원대 세금을 추징하며 단속 강도를 높이고 있다.
서울 아파트 평균 매매가가 역대 첫 15억 원을 돌파한 지금, 강남 부동산을 둘러싼 내외국인 간 '기울어진 운동장' 논란은 당분간 계속될 전망이다.
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