부천 중동, 거래량 늘고 저점 대비 반등까지?
부천 중동 주택시장에 모처럼 온기가 돌고 있습니다. 전반적으로 거래량이 늘어나면서 저점 대비 가격이 상승하는 단지들도 간혹 등장하고 있죠. 1기 신도시 특별법 바람과 함께 봄이 찾아온걸까요? 좀 더 자세히 들여다 보겠습니다.
“바닥 찍었나?” 거래량 늘어나는 주요 단지들
중동신도시 남단 팰리스카운티 아파트는 오랜만에 반짝 반등을 맞이했습니다. 전용 84㎡ A타입이 올해 3월에 최고 6억 6천만원으로 실거래 됐죠. 2021년 10월에 9억을 찍은 이후로 올해 초 5억대까지 추락했었는데, 삽시간에 6억 후반을 회복했습니다.
심지어 신고가를 찍은 특이사례도 있습니다. 그린타운우성 전용 167㎡는 3월에 9억 1천만원으로 거래됐습니다. 지난해9월에 8억 4천으로 고점을 찍었는데 그보다 7천만원이 더 올랐습니다.
크게 반등이 없었던 단지들도 저가 매물이 소화되기 시작하면서 ‘바닥’에 대한 기대감이 살아나고 있습니다. 지난해 하반기에는 매매 거래량이 7건에 불과했던 은하마을은 올해 1분기에만 20채가 손바뀜되었고, 미리내마을도18건에서 34건으로, 덕유마을도 3건에서 8건으로, 반달마을도 35건에서 50건으로 늘었죠.
도시 전반적으로 거래량이 늘어나고 있는 것으로 볼 수 있는데요. 실제로 실거래가 시스템 자료에 따르면 부천 중동∙상동 매매거래량은 지난해 내내 매달 100건 미만에 머무르다가, 올해 2월 들어 2배 가까이 늘어서 유지되고 있습니다.
거래량 증가와 반등의 원인으로는 1∙3대책과 노후계획도시 특별법 이슈가 꼽힙니다. 1∙3대책으로 매수심리가 살아난 가운데 콕 집어 1기 신도시 재건축 지원책까지 등장하니 중동을 비롯한 1기 신도시로 매수세가 붙었다는 것입니다.
거래량 증가는 전국적 현상, 노후계획도시 특별법 효과는 미미해
다만 상승폭은 제한적일 전망입니다. 올 봄 거래량 상승은 비단 중동 신도시만의 일이 아니며, 노후계획도시 정비특별법은 여당에서 당론으로 추진하기로 했습니다만 실제 시행까지는 넘어야 할 산이 많습니다.
거래량 증가도 사실 미미한 수준입니다. 한국부동산원 자료에 따르면 부천시의 아파트 매매거래량은 2월 기준 274건으로 1월(176건) 대비 56% 올랐는데요. 전국 기준으로76%, 서울과 경기도 각각 97%, 93% 늘었으니 평균에 못 미친다고 볼 수 있습니다.
노후계획도시 특별법도 집값을 자극하는 재료가 되려면 한참 멀었습니다. 아직까지는 ①안전진단의 파격적 완화와 ②통합할수록 늘어나는 인센티브 이외에 구체적인 내용이 없는 상황이죠.
“손에 딱 떨어지고 구체적으로 나오는 게 좀 부족하다 보니까 일부 답답하거나 의구심이 있을 수 있는 건 저희들이 이해를 잘합니다. 그럴 수 밖에 없습니다.”(원희룡 국토교통부 장관)
특히 중동은 1기 신도시 중에서도 상황이 더 안 좋습니다. 평균 용적률이 226%로 높고, 소형 면적의 아파트가 많기 때문에 현실적으로 300% 용적률로는 재건축이 불가능한 단지가 대부분입니다.
대표적인 예가 금강마을입니다. 이 단지는 7호선 부천시청역 역세권이고 초등학교를 끼고 있어 입지 면에서는 아쉬울 게 없는 단지이지만, 용적률은 최고 220%에 소형면적의 비중이 높아 평균 대지지분은 9평 수준에 불과합니다.
이 단지는 다른 단지들과 함께 리모델링을 추진하기도 했었는데, 이번 노후계획도시 정비특별법이 발표되자 발빠르게 통합재건축으로 노선을 정했습니다. 역세권이기도 한 만큼 준주거지역 종샹향으로 최대 500%까지 용적률 완화를 기대할 수 있기 때문으로 보입니다.
이건 거꾸로 말하면 노후계획도시 정비특별법이 아니면 재건축은 거의 언감생심이고, 리모델링도 크게 신통치 않았다는 얘기이기도 합니다. 투자자 입장에선 아직 국회 통과도 안된 특별법 하나만 믿고 투자를 해야 하는 셈이니 추격매수가 이어지기 어렵습니다.
GTX-B에 재건축 열기까지, 주시할 필요는 있어
물론 중동신도시는 서울과 인천을 연결하는 거점 지역으로, 부천종합운동장역을 통과하는 GTX-B에 간접적으로 수혜를 받는 곳입니다. 특별법의 전개에 따라 집값 추이를 관찰할 필요는 있습니다. 다만 재건축을 보고 진입을 결정하기엔 아직 이른 감이 없지 않아 보입니다.
