전세 매물 품귀에 갱신청구 '급증'…계약 연장할 때 '이것' 확인해야

임종철 디자인기자 /사진=임종철 디자인기자

최근 서울을 중심으로 전세 매물 품귀 현상이 지속되면서 임차인의 계약 갱신 청구권 사용이 크게 늘어난 것으로 나타났다. 이에 따라 보증금 반환을 위한 전세보증보험의 재가입이나 갱신 여부에 대한 주의도 요구되고 있다.

11일 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 지난 7월, 서울 아파트 전·월세 거래는 총 1만3571건으로 나타났다. 이 중 5748건(42.4%)이 기존 세입자와의 계약을 연장한 갱신 계약인 것으로 나타났다. 전월세 계약 10건 중 4건 이상이 기존 계약을 갱신한 것이다. 이는 2021년 계약갱신청구권 제도 시행 이후 가장 많다.

갱신 계약 중 절반 이상(53.4%)은 계약갱신청구권을 사용해 임대료 상승률을 법정 상한선인 5% 이내로 제한한 것으로 나타났다. 최근 전세 매물 부족과 수요 유지로 인해 급등한 전셋값 부담 속에 내 집 마련 계획을 세우던 무주택자들을 포함한 다수 실수요자들이 기존 계약을 유지하려는 움직임이 늘었다.

문제는 많은 세입자들이 계약이 연장되면 보증보험도 자동으로 갱신될 것이라고 오해한다는 점이다. 그러나 현실은 다르다. 계약은 묵시적 갱신으로 자동 연장될 수 있지만 전세보증보험은 자동 갱신되지 않는다.

주택도시보증공사(HUG) 관계자는 "보증보험의 경우 계약기간이 만료되면 자동으로 갱신되지 않기 때문에 임차인이 직접 갱신 신청을 하지 않으면 보증사고로 인정되지 않아 보증금 반환을 거절당할 수 있다"고 경고했다.

갱신청구권을 사용할 경우 보증금은 5% 이내로 소폭 조정되는 경우가 많기 때문에 보증금에 변동이 생길 경우 기존 전세보증보험의 범위를 초과하게 된다. 이 경우에는 단순 연장이 아닌 재가입이 필요하다.

특히 전세 대출 상품과 연계돼 은행을 통해 보증보험을 가입한 경우 대출 한도나 금리 변동 등에 따라 보험 금액이 달라질 수 있기 때문에 보험사 측에서 새로운 조건으로 재심사를 요구하는 경우도 적지 않다. 기존 보증보험을 단순히 연장 신청한다고 해도 보증 범위나 조건이 맞지 않으면 승인이 거절될 수 있기 때문에 계약 갱신 시점에 미리 확인하는 것이 필수적이다.

만약 세입자가 갱신 계약을 체결한 후 보증보험 갱신을 놓치게 되면 이 경우 임대차 계약은 계속 유효하지만 보증사고로 간주되지 않아 전세 보증금 반환 보장을 받을 수 없다. HUG는 이 같은 상황을 방지하기 위해 계약 만료 전 충분히 여유를 두고 갱신 의사를 밝히고 보험 갱신도 함께 진행할 것을 권고하고 있다.

HUG는 전세사기 위험이 높아지는 상황에서 전세보증보험의 사각지대를 줄이기 위해 보증보험 갱신 신청 여부 확인를 확인하고 있다. 기존 계약 만료 전 3개월 부터 알림을 통해 갱신 여부와 보증 상품을 재검토하도록 안내하고 있다. HUG 관계자는 "계약 갱신이 늘어나는 만큼 보험 갱신 수요도 늘고 있다"며 "보증금 보호를 위해선 갱신 시 반드시 보증보험이 유효한 상태인지 점검해야 한다"고 강조했다.

한 부동산 중개인은 "전세 계약의 경우 만료 최소 1~2개월 전에 재계약 여부를 확인하는데 계약갱신청구권을 사용하면 계약거래 금액이 바뀌는 경우가 많아 계약서를 새롭게 작성해야 한다"며 "전세보증보험에서 가장 중요한 게 계약 금액인 만큼 갱신된 계약 내용을 바탕으로 보증범위나 금액을 다시 산정해야 한다"고 말했다.

김지영 기자 kjyou@mt.co.kr