분양가상한제(이하 분상제) 아파트가 청약 시장에서 압도적인 인기를 끌고 있다. 지난해 분상제가 적용된 아파트 단지의 1순위 청약 경쟁률은 평균 42.07대 1을 기록했다. 이는 분상제가 적용되지 않은 단지의 평균 경쟁률 6.16대 1보다 약 6.8배 높은 수치다.
▶분상제 아파트, 왜 이렇게 인기 있나
분상제는 주택 분양가격을 택지비와 건축비를 더한 것 이하로 제한하는 제도로, 고분양가를 억제하고 실거주자를 배려하는 취지에서 도입됐다. 현재 강남·서초·송파·용산구 내 공동주택과 공공택지에서 공급되는 아파트 등에 의무 적용되고 있다.
분상제 아파트가 인기를 끄는 가장 큰 이유는 시세차익 가능성이다. 분상제가 적용되면 주변 시세보다 저렴하게 공급되기 때문에 청약에 당첨되면 상당한 자산 증식 효과를 기대할 수 있다.
▶대표적 성공 사례 '감일수자인'
분상제 아파트의 대표적 성공 사례로는 2020년 5월 하남시 감일지구에 공급된 '감일수자인'을 꼽을 수 있다. 당시 전용면적 84㎡ 기준 분양가는 5억6,200만원에서 6억1,600만원 수준이었으나, 2025년 3월에는 19층이 12억원에 거래됐다. 분양가 대비 약 2배 가까이 시세가 오른 셈이다.
이 단지는 분양 당시 일반공급 293가구 모집에 1만7,844건의 청약이 몰려 경쟁률이 60.9대 1에 달했다. 5년간의 전매제한에도 불구하고 이처럼 높은 경쟁률을 기록한 것은 장기적인 시세차익을 기대한 결과로 풀이된다.
▶분양가 상승 추세, 분상제 매력 더해
최근 분양가 상승 추세도 분상제 아파트의 인기에 한몫하고 있다. 부동산R114에 따르면 전국 아파트 3.3㎡당 평균 분양가는 2,053만원으로, 2016년(1,050만원)과 비교하면 8년 만에 2배 가까이 올랐다.
주택도시보증공사(HUG)의 '2월 말 기준 민간아파트 분양가격 동향'에 따르면 서울 민간아파트의 ㎡당 평균 분양가는 1339만6000원으로, 전년 동월 대비 16.92% 상승했다. 이러한 분양가 상승 추세는 앞으로도 계속될 전망이다.
▶2025년 분양 물량 감소, 희소가치 상승
2025년에는 전국적으로 15만 가구 이하의 아파트가 분양될 것으로 예상된다. 이는 2000년 이후 가장 낮은 수치로, 공급 부족으로 인한 구조적 불균형이 심화될 가능성이 크다.
특히 수도권에서는 전체 분양 물량 중 약 59%인 8만5천840가구가 집중될 것으로 보인다. 이러한 수도권 중심의 분양 양상과 함께 분양 물량 감소는 분상제 아파트의 희소가치를 더욱 높일 것으로 전망된다.
▶공사비 상승으로 분상제 단지 메리트 부각
올해 6월부터는 30세대 이상 민간 아파트에도 제로에너지건축물 5등급 인증이 의무화되고, 층간소음 규제 등으로 인해 공사비 상승 요인이 산적해 있다. 이에 따라 기존에 공급된 분상제 단지의 가격 경쟁력이 더욱 부각되고 있다.
한국건설기술연구원에 따르면 건설공사비지수는 2016년 88.36에서 2024년 130.12로 41.76이나 상승했다. 이러한 공사비 상승은 앞으로의 분양가 상승으로 이어질 가능성이 크다.
▶무주택자들의 마지막 기회
분상제 아파트는 무주택자들에게 실질적으로 내 집을 마련할 수 있는 몇 안 되는 기회가 되고 있다. 계속해서 치솟는 집값 속에서 합리적인 가격에 주택을 구입할 수 있는 통로로 작용하고 있는 것이다.
최근에는 청약 무주택 기준이 완화되어, 이전에는 주택 소유자로 분류되어 청약 혜택을 받지 못했던 일부 빌라 소유자들도 무주택자로 인정받을 수 있게 되었다. 이러한 제도적 변화는 더 많은 사람들에게 분상제 아파트 청약의 기회를 제공하고 있다.
▶분상제 아파트, 투자와 주거 모두 만족
분상제 아파트는 입주 후 시세차익을 기대할 수 있어 투자 수익성이 높을 뿐만 아니라, 실제 거주 목적으로도 좋은 선택이다. 분상제가 적용되는 지역은 대체로 인프라가 잘 갖춰져 있고 교통이 편리한 곳이 많아, 주거 환경도 우수한 편이다.
올해 상반기 중에는 부천시 원종지구의 '원종 휴먼빌 클라츠'를 비롯해 평택 브레인시티, 교산 푸르지오 더 퍼스트, 검단 중흥S-클래스 등 다양한 분상제 단지가 공급될 예정이다. 무주택자들에게는 이러한 분상제 단지를 주목할 필요가 있다.
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