이제 막 부동산 공부를 시작하신 분들은 낯선 용어에 어려움을 느끼곤 합니다. 부동산 용어는 비슷한 의미를 지닌 것 같아도 자세하게 들여다보면 수많은 차이가 있는 경우가 많은데요. 오늘 KB부동산에서는 부동산 입문자분들이 가장 헷갈려하는 ‘입주권’과 ‘분양권’의 차이점에 대해 알아보겠습니다.
‘입주권’과 ‘분양권’, 같은 의미 아닌가요?
대개 사람들은 입주권과 분양권을 동일하게 생각하는 경향이 있습니다. 새 아파트가 지어지고 난 후, 그곳에 들어가서 살 수 있는 권리가 주어지기 때문이죠. 하지만 부동산 시장에서는 입주권과 분양권을 확실하게 구분합니다.
먼저 입주권이란 재개발·재건축 사업으로 인해 집을 잃게 된 조합원이 이에 대한 보상으로 새 집에 입주할 수 있는 권리를 뜻합니다. 즉 입주권의 전제 조건은 조합원의 지위가 반드시 필요한데요. 재개발·재건축 사업 단계에서 관리처분계획이 인가되면 기존 주택이 철거되지 않더라도 주택이 멸실된 것으로 보아 이때부터 조합원 입주권이 생기게 됩니다.
반면, 분양권은 조합원이 아닌 일반 수요자가 청약을 통해 새 집을 취득할 수 있는 권리를 의미합니다. 청약에 당첨됐을 때 얻게 되는 것이 바로 분양권이죠. 가령 조합원이 500세대인 사업지에 700세대 규모의 신축 아파트가 지어질 예정이라면, 이때 조합원 500세대에게는 입주권이, 나머지 200세대는 청약을 통해 분양권이 발생하는 것입니다.
따라서 우리가 입주권을 매수할 때는 조합원과 거래하는 것이고, 분양권 매매는 청약 당첨자와 거래한다고 생각하면 쉽습니다.
비슷하지만 다르다! ‘동·호수’ 선택부터 수익률까지!
그렇다면 입주권과 분양권은 단순히 권리 대상자의 차이만 있을까요? 좀 더 자세히 살펴보면 두 권리에는 유의미한 차이가 있습니다.
우선 동·호수의 차이입니다. 재개발·재건축 주택은 조합원을 대상으로 먼저 동·호수를 배정한 후, 남은 물량을 일반분양으로 진행하게 됩니다. 즉 선호도가 높은 동·호수는 대개 입주권에 몰려 있는데요. 따라서 같은 아파트라 하더라도 좀 더 나은 주거환경을 누리고 싶다면, 분양권 대신 입주권을 매수하는 것이 좋은 선택일 수 있습니다.
두 번째는 ‘가격’입니다. 통상적으로 입주권은 분양권에 비해 10~15%가량 저렴한데요. 이에 분양권보다 높은 수익률을 기대할 수 있습니다. 하지만 입주권은 사업에 대한 리스크 부담이 크게 작용합니다. 가령 사업이 지연되거나 사업비가 늘어나게 되면서 발생하는 추가비용 역시 입주권을 보유한 조합원이 부담하게 되는데요. 향후 일반분양이 제대로 이뤄지지 않을 경우에는 또 다른 비용이 발생할 수도 있습니다.
반면, 분양권은 전체 가격은 입주권보다 높을지는 몰라도 초기 자금이 적게 든다는 장점이 있습니다. 건물 평가액과 납부 청산금 등이 모두 포함돼 가격이 책정되는 입주권과 달리, 초기 계약금 10% 정도만 부담하고, 입주할 때까지 중도금과 잔금을 나눠 지불하면 되기 때문입니다. 만약 분양권을 거래를 통해 취득한다 하더라도 계약금이나 중도금에 웃돈(프리미엄)을 더한 금액만 있으면 되기 때문에 입주권과 달리 한꺼번에 목돈이 필요한 경우는 발생하지 않습니다.
무시할 수 없는 ‘세금’도 차이납니다!
입주권과 분양권은 세금에서도 차이를 보이고 있습니다. 먼저 입주권은 매수 당시의 토지분과 입주 시 건물분에 대한 원시취득세 등 총 2번의 취득세를 납부해야 합니다. 반면 분양권은 매수 당시 취득세를 부담하지 않으며, 입주 시 주택과 동일하게 취득세를 납부하면 됩니다.
또한 입주권은 관리처분계획 인가일부터 완공일까지 물권의 성격을 가지게 되어 이 기간 동안 재산세, 종합부동산세 등 보유세에 대한 과세대상이 되는 반면, 분양권은 청약 당첨일로부터 잔금지급일까지 채권의 성격을 갖고 있어 재산세 및 종부세 과세대상에 해당되지 않습니다.
마지막으로 양도소득세는 입주권과 분양권 모두 과세대상입니다. 단, 입주권은 1년 이내 매도 시 70%, 2년 이내 60%, 이후 기본세율이 적용되며, 분양권은 1년 이내 70%, 1년 경과 후는 60%의 양도세율이 적용됩니다. 하지만 분양권의 경우, 종전 주택을 취득하고 1년 이상 지난 뒤 분양권을 취득했다면, 3년 이내에 종전 주택을 매도할 시 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.
지금까지 입주권과 분양권의 차이점에 대해 알아봤는데요. 유사하지만 다른 성격을 띄고 있는 부동산 용어, 잘 정리가 되셨나요? 다음 시간에는 KB부동산이 어떤 내용을 다뤄줬으면 좋겠는지 댓글로 남겨주시길 바랍니다. KB부동산이 부동산 입문자분들의 실력 향상을 도와드리겠습니다.
