지난 2일, '범정부 차원의 전세사기 예방 및 피해 지원방안'이 발표됐어요. 이름이 거창하죠? 빌라왕 이슈로 전세사기 문제가 심각하니 뿌리 뽑겠다는 대책이에요. 크게 전세사기 예방/피해지원/단속 및 처벌강화로 구분되는데, 한꺼번에 먹으면 체하니 오늘은 예방 부분만 담을게요.

보증보험 수위 올라간다

소 잃고 외양간 고치면 안되겠죠? 먼저 전세사기부터 예방해야 합니다. 가장 핵심은 '전세금 반환보증이 전세가율 백퍼->90%'로 낮아진다는 거예요. 풀어볼게요.

전세사기 악질 유형 중 하나가 '전세금 반환보증에 가입하면 백퍼 보증금 돌려받을 수 있으니 안심하고 계약해'라고 유인한 후 쥐도새도 모르게 임대인 명의변경 등으로 고의부도를 내는 식이에요.🤬

HUG(주택도시보증공사)에서는 전세보증금반환보증을 운영하는데요. 전세 계약 끝났는데 집주인이 두부한테 보증금 못 돌려줄 때 HUG가 책임지고 두부한테 보증금을 주는 일종의 보험이에요. 이 보험에 들기 위한 기준이 있는데요, 전세 보증금이 매매가의 100%를 넘기지 않으면 돼요. 즉 10억짜리 주택에 10억 전세 들어간다해도 보험가입이 된다는 거죠.

근데 이것이 100%에서 90%로 낮아진다는 거예요. 10억짜리 주택에 전세가 최대 9억까지만 보험에 가입할 수 있는 거죠.

이게 어떤 의미냐면, 빌라왕이란 타이틀처럼 전세사기는 주로 빌라나 단독주택 등에서 자주 발생하는데요. 이유는 아파트처럼 투명하게 매매 현장이 드러나지 않기 때문이에요. 발품을 열심히 팔지 않으면 부르는 값에 그냥 넘어갈 수밖에 없어요.

여기서 나쁜 놈들은 10억짜리 집을 10억 전세주면서 본인 돈 한 푼도 안 들이는 갭투자로 수십 채의 빌라를 사는 거죠. 이럴 경우 역전세나 깡통전세 등이 발생하면 두부는 보증금을 건질 수 없게 돼요.

이러한 무자본 갭투자를 없애고 악성 집주인을 퇴출시키고자 '보증대상 전세가율을 백퍼->90%'으로 낮춘 건데요. 적어도 전세 계약 시 HUG의 전세보증금반환보증을 들어준다는 곳은 저런 악성 임대인은 아니란 의미가 되겠죠.

또 다른 이유도 있다고?

HUG가 작년에 집주인 대신 세입자에 갚아준 전세금이 1조원에 육박했대요. 전년보다 83.4% 급증한 수치인데요. 더 중요한 건 이 중 집주인한테 못 돌려받은 게 7천억이나 된다는 거예요.

HUG의 보증보험 시스템이 어떻게 돌아가냐면, 여기에 가입하면 우선 HUG가 세입자에 보증금 돌려주고 나중에 집주인에 청구해요. 경매를 하든지 해서요. 그런데 점점 교묘한 전세사기가 증가하면서 HUG가 부실위험을 떠안은 구조가 되면서 문제가 생긴 겁니다.

그래서 이번에 나온 대책(100->90%)이 궁극적으로 HUG의 부실방지를 위한 정책이란 얘기가 나와요.

앞으로 이렇게 달라진다

어찌됐든 전세사기가 빨리 근절돼야 겠어요! 이번 전세가율 90% 기준은 신규 계약일 경우 올해 5월 1일부터 적용. 보험에 이미 가입이 됐다면 올해 12월까지 100% 기준으로 적용받아요.

보험에 가입할 때 심사를 하는데요, 공시가와 실거래가를 최우선으로 보고 2개 다 없을 경우에만 감정평가 가격을 적용합니다. 이유는 일부 감정평가사들이 임대인과 짝짜꿍해서 시세를 부풀리는 경우가 있거든요.😡

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