[Remark] 오피스텔시장 찬 바람... 매매가격 하락세
부동산 경기 침체에 오피스텔시장 또한 찬 바람이 불고 있습니다. 한국부동산원 오피스텔 가격동향조사에 따르면 전국 오피스텔 매매가격지수는 올해 중순을 기점으로 하락세를 기록해 10월에는 102.43으로 올해 6월 대비 -0.43p 내렸습니다. 서울은 -0.15p 하락했으며, 경기 -0.31p, 그리고 지방은 -0.83p 하락했습니다.
전국 오피스텔 평균 매매가격도 감소세를 보이고 있는데요. KB부동산에 따르면 11월 전국 오피스텔 평균 매매가격은 2억7185만원으로 전월(2억7312만원)보다 127만원 내렸습니다. 그중 경기 지역은 -261만원으로 하락세가 가장 컸으며, 인천은 -238만원, 지방 5개 광역시는 -32만원으로 조사됐습니다.
[Remark] 주택시장 영향... 거래도 급감
오피스텔시장은 매매가격뿐 아니라 거래도 지속적으로 감소세를 보이고 있는데요. 한국부동산원 월별 건물용도별 거래현황에 따르면 오피스텔 거래는 올해 1월 1만4932건에서 3월 1만805건, 6월 1만496건으로 상반기에는 전반적으로 평균 1만 건을 유지했습니다.
하지만, 하반기에는 전국적인 부동산 침체 현상에 힘입어 거래가 급감했는데요. 7월 7420건으로 거래가 줄어든 후 9월 6080건, 10월에는 4672건으로 거래가 매우 감소했습니다. 8~10월 3개월간 거래 건수는 1만8535건으로 전년 동기 대비 2만4362건으로 줄었습니다.
매매 거래 악화는 신규 분양시장에도 영향을 미쳤는데요. 리얼투데이에 따르면 하반기 전국 신규 오피스텔 분양 단지 41곳 중 17개 단지에서 청약이 미달됐다고 전해졌습니다. 오피스텔 평균 경쟁률(1~11월 기준)은 1.2대 1로 전년 동기(24.9대 1)와 비교해 약 20분의 1 수준으로 떨어졌습니다. 기존에 분양했던 일부 오피스텔 단지에서는 ‘마이너스 피’도 속출하는 것으로 알려졌습니다.
[Remark] 오피스텔이 내린다고? 기준시가는 오른다
반면, 올해 하반기 오피스텔 매매거래가 이처럼 역대급 침체기를 맞이했음에도 오히려 오른 부분이 있어 투자 및 수요자를 아연실색하게 하고 있습니다. 다름 아닌 기준시가인데요.
‘기준시가’란 국세청이 부동산 거래 등에 따른 양도소득세 또는 상속세, 증여세 등을 산정할 때 기준으로 삼는 가격을 뜻하는 말입니다. 국세청이 매년 1회 이상 일괄적으로 산정 및 고시합니다. 주로 양도소득세 산정 시 쓰이며, 상속 또는 증여 당시 시세가 불분명할 때도 보충적으로 활용합니다.
지난달 국세청은 ‘2023년 기준시가(안) 지역별 변동률(총액 기준)’에서 전국 기준시가가 6.24% 오른다고 발표해 화제가 됐는데요. 그중 서울은 7.31%로 가장 높았으며, 경기(7.21%), 대전(5.08%), 인천(3.98%), 부산(2.91%) 순으로 나타났습니다. 단, 세종(-1.33%), 대구(-1.56%)에서는 하락세를 보여 차이를 보였습니다. 해당 기준시가(안)은 이달 8일 의견 검토 후 30일 최종 고시될 예정입니다.
[Remark] 왜 오피스텔만... 소유자 불만 커져
이렇듯 현재 시장 흐름과는 달리 기준시가를 올리겠다는 발표에 시장은 다소 의아해하는 상황이 나타나고 있습니다. 국세청에서는 지난해 8.06%보다는 약 2% 정도 낮아진 수치라고 하지만, 내년 6% 이상의 오름폭은 상당히 높은 편이기 때문이죠. 게다가 정부가 내년 부동산 공시가격을 2020년 수준으로 되돌리겠다는 발표까지 겹쳐 오피스텔 수요자의 불만은 더 높아졌는데요. 모 커뮤니티에서는 ‘현실과 맞지 않는 기준시가 책정’, ‘요즘 아파트보다 오피스텔이 더 떨어졌는데 세금은 왜 올리나’ 등의 불만이 계속되고 있습니다.
다만 지금처럼 오피스텔 기준시가가 오르는 이유에는 기준시가 조사 시점이 영향을 미치는 것으로 알려졌는데요. 주택 공시가격은 1월 1일을 기점으로 오피스텔·상가 조사 시점은 전년도 9월 1일입니다. 오피스텔시장은 중순까지는 상승세에 있었기에 기준시가 상승에 영향을 미쳤다고 볼 수 있습니다. 하지만, 일선에서는 실제 양도세 등을 산정 시 대부분 기준시가가 아닌 시가로 계산하므로 실제 오피스텔 소유자의 피해는 그렇게 크지 않을 것으로 예상하기도 했습니다.
[Remark] 시장 침체에 세금 인상까지... 투자자 고민 필요
금일은 현재 오피스텔시장과 관련한 주요 이슈를 살펴봤습니다. 현재 오피스텔시장은 무엇보다 금리 인상 영향으로 전국적인 하락세 국면이 지속되고 있습니다. 특히 수도권보다 지방의 하락세가 크게 나타나고 있습니다.
오피스텔은 요즘 들어 아파트 대체 주거시설로 여겨지기도 하지만, 주로 투자자들이 임대 목적으로 매입하는 경우가 많습니다. 하지만, 그런 이유로 내년에도 금리 인상이 계속된다면 투자 심리 감소하며 하락세는 더 커질 수 있습니다.
게다가 시장 하락과는 별개로 기준시가까지 오르면서 투자 심리는 점점 더 위축될 것으로 보이는데요. 물론 지역별로 차이는 있겠지만, 향후 오피스텔시장이 회복세를 띠려면 가장 관건은 지금과 같은 고금리를 벗어나는 것으로 보입니다. 단, 내년에도 하락세가 계속될 경우, 기준시가 인하는 당연한 수순이 될 텐데요. 한동안 뜨거웠던 오피스텔시장이 언제쯤 다시 냉각기를 벗어날지 그 변화를 관찰할 필요가 있겠습니다.
/[리마크]주목해야 할 부동산 정보/
