최근 1주택자의 장기보유특별공제를 양도차익의 최대 80%에서 최대 2억 원 한도의 세액공제로 전환하는 세법 개정안이 발의됐다. 시뮬레이션 결과 40억 원대 아파트의 양도세가 9,400만 원에서 4억 원으로 급증하는 등 세금 폭탄이 예고됐다. 급격한 세 부담 증가로 극심한 조세 저항과 부동산 매물 잠김 현상이 발생했다.
▮▮ 17년 만의 세제 근간 변화, '정률제'에서 '정액제'로의 전환
현행 양도소득세의 근간을 이루는 장기보유특별공제(장특공제) 제도가 17년 만에 패러다임 전환을 맞이하고 있다. 윤종오 의원 등이 발의한 개정안은 기존 최대 80%에 달하던 정률 공제를 폐지하고 인별 평생 2억 원 한도의 정액 세액공제로 전환하는 것이 골자이다. 이는 자산 가치 상승분에 비례해 혜택을 부여하던 과거의 사회적 합의를 깨고 국가적 보상의 기준을 보유에서 노동과 형평으로 옮기려는 전략적 포석이다.
이번 개편은 단순한 소득세법 수정을 넘어 종합부동산세의 공정시장가액비율 100% 상향과 토지초과이득세 부활을 포함한 이른바 부동산 세제 3법 세트의 일환이다. 보유와 처분, 그리고 초과 이익 전 단계에 걸쳐 과세를 강화함으로써 부동산을 통한 자산 증식 구조를 근본적으로 해체하겠다는 의도가 선명하다. 고가 주택일수록 감면액이 커지던 역진성을 조세 정의라는 명분으로 정조준하면서 자산가들의 장기 보유 인센티브는 사실상 소멸할 위기에 처했다.
이러한 제도적 변화는 1주택자에게 부여되던 마지막 세제 보루를 무너뜨린다는 점에서 시장에 가해지는 충격의 강도가 남다르다. 특히 평생 2억 원이라는 일회성 한도는 상급지로의 주거 사다리를 이동하려는 중산층의 전략에 치명적인 걸림돌로 작용할 전망이다. 제도 변화가 실제 자산 가치에 미치는 타격은 주요 단지별 시뮬레이션을 통해 더욱 구체적인 실체로 드러나고 있다.
▮▮ 극명하게 갈리는 희비, 40억 고가 주택 '세금 폭탄'의 실체
세제 개편안이 적용될 경우 고가 주택과 중저가 주택 보유자 간의 세 부담 격차는 유례없는 수준으로 벌어진다. 시뮬레이션 결과 양도가액 40억 원(취득가 20억 원, 10년 보유·거주) 아파트의 양도세는 현행 9,406만 원에서 약 4억 원으로 324.4% 급증하는 것으로 나타났다. 반면 양도가액 15억 원(취득가 7억 원) 이하 주택은 현행 348만 원에서 공제 한도 2억 원 내에 포함되어 세 부담이 사실상 0원이 된다.
서울 핵심지의 랜드마크 단지들은 더욱 가혹한 수치를 마주하고 있다. 서초구 아크로리버파크(전용 84㎡)를 18억 원에 매수해 56억 5,000만 원에 매도할 경우, 현행 2억 3,950만 원인 양도세는 개정안 적용 시 12억 722만 원으로 10억 원 가까이 폭등한다. 용산구 서빙고 신동아(전용 95㎡) 역시 37억 원에 매도 시 양도세가 1억 4,399만 원에서 5억 2,120만 원으로 서너 배 이상 치솟는 결과가 산출되었다.
이러한 비대칭적 세 부담 확대는 똘똘한 한 채 전략에 기반한 자산 재편 흐름을 정면으로 가로막는다. 평생 딱 한 번 주어지는 2억 원의 공제 한도는 고가 주택 매도 후 유사한 가치의 주택으로 이전하는 것을 불가능하게 만드는 경제적 장벽이 된다. 자산 가치 상승분의 상당액이 세금으로 환수되면서 고가 주택 소유자들은 이른바 부동산 감옥에 갇히는 심리적·경제적 압박에 직면하게 되었다.
▮▮ '실거주 보호'인가 '세금 수탈'인가, 정치권의 가파른 대치 전선
정치권은 이번 개편안을 두고 실거주자 보호와 징벌적 과세라는 극단적인 프레임으로 대립하고 있다. 이재명 대통령은 실거주가 아닌 비거주 장기 보유자에 대한 혜택 축소를 공론화하며 노동 소득과의 형평성을 강력히 제기했다. 10억 원의 근로 소득자가 절반을 세금으로 내는 현실과 비교해 부동산 불로소득에 과도한 감면을 제공하는 것은 공정하지 않다는 논리이다.
정부와 여당은 시장 충격을 완화하기 위해 6개월 시행 유예, 이후 6개월간 절반 폐지, 1년 후 전면 폐지라는 3단계 로드맵을 제시하며 조속한 매물을 유도하고 있다. 그러나 국민의힘은 이를 1주택자를 향한 세금 폭탄이자 거주 이전을 제한하는 반시장적 입법으로 규정하며 정면 돌파를 예고했다. 입법 예고 과정에서 접수된 의견 중 85%에 달하는 1만 1,888건이 반대 의사를 표명했다는 점은 임계치에 도달한 조세 저항의 강도를 보여준다.
야권 내에서도 지방선거를 앞둔 시점에서 표심을 의식해 공식적인 검토가 없었다며 신중론을 펴는 등 내부적인 온도 차가 감지된다. 하지만 대통령이 직접 장특공제 폐지를 시행령이 아닌 법률로 명시해 정권 교체와 무관하게 고착시키겠다는 의지를 밝히면서 시장의 불안감은 극에 달했다. 정치적 공방이 길어질수록 시장은 합리적 판단보다는 정책 불확실성에 따른 마비 증세를 보일 가능성이 크다.
▮▮ 거래 절벽과 매물 잠김, 부동산 시장의 '동맥경화' 우려
경제 전문가들은 이번 세제 개편이 공급망을 차단하여 부동산 시장의 동맥경화를 초래할 것이라 경고한다. 양도세 부담이 가처분 소득을 상회하는 수준으로 급등하면 집주인들은 매도 대신 증여나 무기한 버티기로 선회하며 매물 잠김(Lock-in) 현상을 심화시킨다. 서울의 5월 아파트 입주 예정 물량이 단 296가구에 불과한 공급 가뭄 상황에서 기존 매물까지 차단되는 것은 수급 불균형의 치명타가 될 수 있다.
이러한 매물 부족은 가격 하락 압력에도 시세가 요지부동인 하방 경직성을 강화하는 역설적인 결과를 낳는다. 세 부담 증가가 매도인들에게 가격 전가 동기를 부여하거나 거래 자체를 실종시켜 오히려 부동산 가격을 자극하는 부작용이 나타날 수 있다는 분석이다. 유동성이 사라진 시장에서는 단 몇 건의 고가 거래가 전체 시세를 왜곡하며 실수요자들의 주거 불안을 더욱 부채질하는 악순환이 우려된다.
결국 이번 개편안은 조세 형평이라는 명분이 시장 안정이라는 실익을 훼손하지 않도록 정교한 설계가 필요하다. 물가 상승에 따른 명목 소득 증가분을 반영하지 않는 획일적 과세는 장기 보유자들에게 가혹한 징벌이 될 수 있다는 점을 간과해서는 안 된다. 정부는 징벌적 과세 중심의 접근에서 벗어나 주거 이동의 효율성을 보장하고 시장의 자정 작용을 회복시킬 수 있는 유연한 균형점을 모색해야 한다.
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