[Remark] 신도시 상가 분양, 공실 1년 넘게 이어져 고통
코로나 엔데믹 이후 명동, 압구정 등 서울 주요 가두상권이 활성화되는 것과 달리 수도권 일부 또는 지방에서는 여전히 공실률이 악화돼 문제가 되고 있습니다. 경기 하남, 판교, 다산 등 일부 신도시에서 신규 상가를 분양받은 수분양자 중에서는 1년 넘게 공실이 이어지는 곳도 있다는데요. 역세권을 불문하고 이어진 공실에 상가 투자자들의 근심이 높아지고 있다고 합니다.
지난해 12월 경기일보에 따르면, 경기 성남시 분당구 모 오피스텔의 경우, 신분당선 판교역 초역세권임에도 불구하고 해당 상가 절반가량이 공실이라고 전했습니다. 심지어 해당 시설은 5년 전 분양 당시만 해도 청약 경쟁률이 54대 1에 이를 정도로 인기 단지였다고 하는데요.
이는 다른 1, 2기 신도시 지역들도 마찬가지입니다. 경기 남양주 다산신도시 역시 일부 상가와 지식산업센터에서도 장기간 공실이 이어지고 있는데요. 현장에서는 수년 전 부동산 호황기에 몰린 공급이 최근 1~2년간 입주가 몰리면서 공실률이 증가했다는 분석이 이어지고 있습니다.
또, 하남 미사신도시의 경우, 공급 과잉이 공실률의 원인으로 밝혀진 바 있는데요. 지난해 땅집고에 따르면, 미사역 일대 근린생활시설 및 상가주택 규모는 약 3만 개 정도로 추정된다고 전했습니다. 미사1∙2∙3동 인구를 다 합치면 약 13만 명(출처: 하남시)인데, 약 4명당 상가가 한 개인 셈이라 상가 수가 너무 많다는 지적이 나오고 있습니다.
[Remark] 최근 상가 공실률 현황은?
이처럼 최근 경기 지역에서 공실이 늘어나면서 전반적으로 상가 공실률이 증가세를 띠는 추세입니다. 한국부동산원 부동산통계뷰어 상업용부동산 임대동향조사에 따르면, 지난해 4분기 집합상가 공실률은 전 분기(5.0%)보다 상승한 5.4%로 기록됐습니다. 단, 전년 동기 5.9%보단 소폭 하락했습니다.
신도시 중 공실 상승폭이 컸던 곳은 경기도 남양주 다산신도시였는데요. 다산신도시 집합상가 공실률은 지난해 3분기 14.4%에서 4분기 19.3%로 많이 증가했습니다. 의정부 민락지구도 5.4% → 7.1%로 1% 이상 증가했으며, 파주운정신도시 3.0% → 3.6%, 미사지구는 7.6% → 8.1%, 그리고 분당역세권 또한 1.3% → 1.7%로 증가했습니다.
특히 분당역세권은 전년 동기(0.5%)와 비교하면 약 3배 정도 공실률이 증가해 화제를 모았는데요. 물론 공실률이 1.7%라 자연공실률(5%) 이하임을 감안해보면 아직 걱정할 수준까진 아니지만, 향후 공실률이 지속해 증가한다면 관리가 필요할 것으로 보입니다.
[Remark] 임차인 먼저 구해… ‘선임대 후분양’ 방식이란
시장에서는 공실 증가세에 ‘선임대 후분양’ 방식의 상가에 관심 갖는 투자자들도 늘고 있습니다. 선임대 후분양이란 상가 준공 전후를 기점으로 임대차를 원하는 개인 또는 업체로부터 상가 임대차 계약 또는 입점 희망서를 받고, 이후 해당 임대 조건을 바탕으로 수분양자를 모집하는 방식을 뜻합니다.
선임대 후분양은 미리 임대인이 임차인을 구하는 번거로움도 없고, 분양 이후 바로 안정적인 수익을 낼 수 있다는 부분에서 큰 메리트가 있는데요. 공실 리스크가 적은 덕에 상가 투자자들로부터는 높은 인기를 얻고 있습니다. 게다가 요즘 분양대행사에서는 커피 프랜차이즈나 영화관, 유명 맛집 등의 키 테넌트(Key Tenant, 우량 점포 또는 핵심 점포를 뜻하는 말)를 선임대하는 방식으로 입점률을 높이기도 한다고 알려졌습니다.
이러한 선임대 후분양 방식은 주로 입지가 좋지 않거나 미분양이 날 우려가 있는 상가 건물에서 적극적으로 활용하는 편인데요. 분양대행사 역시 해당 방식으로 수분양자가 늘어나는 경우가 많아 실익 면에서 이점이 있다고 알려졌습니다. 또한, 선임대 시 빠른 계약을 위해 임대차 관련 수수료나 일정 기간 렌트 프리(Rent free, 무상으로 임대를 주는 것)로 하는 경우도 있기에 임차인 입장에서도 잘만 활용하면 좋은 기회를 얻을 수 있습니다.
[Remark] 단점은 없을까... 주의해야 할 점은
하지만, 장점만 있을 것 같은 선임대 후분양에도 단점은 있습니다. 먼저 분양업자가 선임대를 빌미로 높은 분양가를 책정하는 경우입니다. 수분양자 중에서는 선임대 조건만 보고 주변 상가 대비 높은 분양가에 계약했다가 수익률이 낮아 손해를 볼 수 있는 것이죠.
소위 키 테넌트의 입점이 확정된 것처럼 과장광고를 했다가 실제로 입점 의향서만 받은 경우도 있습니다. 이렇듯 선임대가 단순하게 입점 의향서 또는 희망서만 받은 경우, 법적 구속력이 없으므로 투자자라면 임대차 계약서를 꼼꼼하게 확인할 필요가 있습니다. 실제 상가 계약한 임차인이 렌트 프리 기간만 채우고 빠지는 경우도 있어 주의해야 합니다. 분양 영업사원이 유령 임차인을 내세워 계약만 체결하고 실제 입점 기간이 다가오면 임대차 계약을 파기하는 경우도 있는데요.
그러므로 선임대 후분양 방식으로 진행되는 상가에서는 다음과 같은 부분을 주의해야 합니다. 먼저 분양가가 주변 시세에 비해 합리적인지 확인할 필요가 있습니다. 선임대 계약서에서는 계약 기간이 확실하게 명시돼 있는지, 렌트 프리 기간 이후에 계약을 파기할 경우, 임차인이 위약금을 납부해야 한다는 등의 특약을 제시하는 것도 좋습니다. 또, 임차인이 유령 임차인은 아닌지 계약 당시 임차인을 직접 대면해볼 필요가 있습니다.
만일 임대차 계약금이 너무 적거나, 계약 주체가 영업사원이라면 한번 의심해 볼 필요도 있습니다. 잔금 시 임차인이 계약을 파기할 수 있는 ‘가짜 계약’일 수도 있기 때문입니다. 계약 당사자는 반드시 사업 주체인 시행사 또는 신탁사여야 하고, 보증금을 미리 입금했다면 해당 영수증을 확인하는 절차를 거치길 바랍니다.
금일은 최근 신도시 상가 공실 증가와 더불어 대안으로 주목받는 선임대 후분양 상가에 관해 알아봤습니다. 아무리 신도시라 하더라도 공급 급증은 결국 공실 폭탄으로 이어지는데요. 이에 상가를 분양받는다면 꼭 시세와 공급량, 키 테넌트 등의 변수를 반드시 확인할 필요가 있습니다. 게다가 선임대 후분양 상가의 경우, 공실 리스크를 줄이고 안정적인 수익을 거둘 수 있어 좋지만, 반드시 계약과 관련된 사항을 꼼꼼하게 살펴봐야 피해를 줄일 수 있다는 내용도 알아봤는데요. 특히 부동산 호황기에 편승해 ‘묻지마 투자’는 금물임을 다시 한번 명심하시길 바라겠습니다.
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