서울 아파트값이 전반적인 상승세를 이어가는 가운데, 강남권 고가 아파트 시장에서는 고가주택 보유자와 양도소득세 부담을 손질하는 정부의 세제개편안 발표 이후 매물이 늘어나고 실제 거래가격이 최고가보다 낮아지는 등 정반대의 조정 양상이 나타나고 있습니다.
한국부동산원 주간 아파트가격 동향에 따르면 9월 첫째 주 서울 아파트 매매가격은 0.20% 상승하며 전체적인 상승세를 지속했습니다.
그러나 강남구는 0.35%, 서초구는 0.30%, 송파구는 0.02% 하락하여 강남 3구 모두 하락세를 기록했으며, 특히 강남구와 서초구는 5주 연속 하락세를 이어갔습니다.
반면 강북구(0.46%), 도봉구(0.43%), 서대문구(0.43%), 성북구(0.42%) 등 상대적으로 가격대가 낮은 지역은 오히려 상승폭이 컸습니다.
서초구 반포동 아크로리버파크 전용 84㎡는 올해 5월 63억원에 거래되며 신고가를 기록했으나, 이후 53억9000만원에 거래되어 최고가 대비 9억1000만원 낮은 가격을 보였습니다.
압구정 일대 등 고가 아파트를 중심으로 신고가 경쟁이 이어지던 것과 달리, 최근에는 매도자가 가격을 낮춰 거래를 성사시키려는 사례가 눈에 띄고 있습니다.
다만 같은 평형이라도 층, 향, 동, 조망 등에 따라 가격 차이가 큽니다.
정부는 기존 장기보유특별공제를 실제 거주 기간을 더 중요하게 보는 장기거주 소득공제 방식으로 전환하는 방안을 제시했습니다.
주택별 공제 한도 역시 2028년 양도분부터 20억원, 2029년 이후에는 10억원으로 단계적으로 축소됩니다.
고가주택일수록 양도차익이 커서 장기간 보유한 주택을 매도할 때 세금 부담이 지금보다 커질 수 있어 집주인들의 고민이 깊어지고 있습니다.
세제개편안 발표 이후 강남·서초 지역을 중심으로 세금 부담을 고려해 매도 여부를 고민하는 집주인들이 늘어나면서 가격을 낮춘 매물이 등장했습니다.
대치동 은마아파트 전용 84㎡는 올해 초 42억원까지 거래되었으나 이후 39억원 거래에 이어 33억7000만원짜리 매물도 나왔으며, 압구정 신현대아파트에서도 며칠 사이 호가가 4억~5억원씩 낮아지는 사례가 확인되었습니다.
주택을 다른 주택과 맞바꾸는 교환 매매는 양도 및 취득에 따른 세금 문제로 인해 일반적인 절세 수단으로 단정하기 어렵습니다.
따라서 수십억원대 주택 보유자들에게는 세법 개정안의 국회 통과 여부와 공제 한도 축소에 따른 매도 시점이 핵심 변수가 되었으며, 현재 상황을 강남 집값의 전면적인 붕괴로 해석하기보다는 고가주택 밀집 지역의 선제적인 가격 조정으로 보아야 합니다.
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