지난주 ‘전세가율 사용설명서’ 첫 번째 시간에서는 주택유형 및 지역별로 전세가율에 차이가 나는 이유에 대해 살펴봤습니다. 오늘은 두 번째 시간으로 전세가율과 가격지수가 어떤 사이클을 형성하는지 알아보고, 특히 평균전세가율을 통해 매매타이밍을 찾는 방법을 알아보겠습니다.
첫째, 전세가율과 아파트가격지수를 직접 비교해 보았습니다
2000년 이래 『전세가율』은 2번의 상승기를 보였습니다. 상승A(2000~2001년), 상승B(2009~2017년)는 저점 52.3%와 고점 75.7% 사이에서 사이클을 형성했습니다.
투자가는 전세가율을 통해 갭투자 실행 여부를 가늠합니다. 전세가율이 상승하는 시기는 전세수급이 타이트해지면서 전세가격이 상승하므로 매매가격의 상승압력도 높아지는 경우가 많습니다. 70% 이상이면 전세매매가 활성화된 시장으로 여깁니다.
전세가율과 매매가격 간 연관성을 살펴보기 위해 첫 번째로 전세가율과 아파트가격지수를 비교해 봤습니다. 전세가율 상승기에 가격지수는 우상향을 보이고 있으나, 중간중간 전세가격지수와 매매가격지수의 높낮이가 교차됩니다. 가격지수 비교 만으로 관련성을 찾기는 어려워 보입니다.
둘째, 전세가율과 가격지수 증감률을 비교해 보았습니다
두 번째로 전세가율과 아파트가격지수 증감률을 비교했습니다. 전세가율 상승기와 하락기에 따라 매매 및 전세가격 증감률 사이에 일정한 패턴이 반복됩니다.
전세가율 상승기는 전세가 증가율이 매매가 증가율 보다 높을 때 발생됩니다. 상승기A에서 ②→③, 상승기B에서 ①→②→③ 흐름입니다. 전세가율 하락기는 전세가 증가율이 매매가 증가율 보다 낮을 때 발생됩니다. 사이클 과정에서 언제 매매타이밍을 찾아야 할지 알아 보겠습니다.
셋째, 전세가율과 평균전세가율로 중장기관점의 매매 타이밍 찾기
전세가율과 평균전세가율로 매매타이밍을 찾아 보겠습니다. 전세가율 상승은 전세수급 불안으로 전세가격 상승 개연성을 높입니다. 매매가격의 바로미터인 전세가격을 전세가율로 예측한다는 의미죠. 따라서 전세가율이 평균전세가율을 상회하는 초기에 매매 전환이 유리할 수 있습니다.
그런데 과연 전세가율을 통한 갭투자 비용 등 단편적인 조건 만으로 추종한 시점선택에 리스크는 없을까요? 주의점은 전세가율이 평균보다 지나치게 높으면 상승에너지가 약화될 수 있습니다. 일정기간 후 주택공급량이 늘고 입주물량이 터지면서 공급과잉 상황이 나타나기 때문입니다. 매매시점에서 최소 2~3년 뒤 공급물량과 입주물량을 함께 봐야 합니다.
세 번째 전세가율 사용설명서 (실용편)에서는 지역별 전세가율 간에 발생되는 차이점에 대해 알아봅니다. 일반적인 전세가율 해석과 다른 결론이 나는 지역의 특이점입니다. 전세가율이 높다고 반드시 좋은 타이밍이 아니듯이 낮다고 늘 실망할 이유도 없습니다.
고객 여러분! 부자 되세요. KB부동산이 함께 하겠습니다. 건승(健勝)!
